第 22 章

  多二三线城市表现了同质化的趋向。因此，带来的市场反映也基本相似。由于购买力与商品价格完全脱节，房价的暴跌在所难免，只是市场在寻找一个暴跌的突破点而已。原来市场的视角一直在关注一线城市，而现在的情况是，流动货币主要集中在一线城市，造成了市场旺销的假象，引起了某些错觉。现在看来，这一轮房价泡沫的破灭将从二三线城市开始，逐步蔓延到一线城市，引发高房价的全面崩盘。

  要维护高房价不崩盘，最好的办法是分3年时间给购买自住xìng普通住宅的城市居民予以货币补贴，数额大约为9万亿元。中央政府2010年在4万亿元的刺激经济的投资中，拿出9000亿元兴建社会保障住宅，现在看来是杯水车薪。如果无法拿出这9万亿元，如果城市居民收入水平无法提高到与房价相均衡的水准，那剩下的只有一条路：泡沫破灭，究竟是谁来埋单?￥房价泡沫破灭前的征兆

  这一轮房价泡沫因央行滥发货币而起，也将因央行回收流动xìng而破灭。所以，城市居民要密切关注央行何时回收流动xìng，作好应对房价泡沫破灭的准备。

  一般来说，这一轮泡沫破灭前会出现以下征兆：

  一是美国开始放国债收货币。2009年11月，奥巴马访华，向中国政府提出一笔非常庞大的购买美国国债的计划，美国政府在美元汇率上都会作出明确表示。这笔国债数额的大小，决定中国的出口市场有多大和人民币存在多大的升值空间。相比较日本当年而言，人民币加速升值就是房价黼破灭的开始。

  二是央行开始回收流动xìng。央行的货币政策在哄抬房价方面是走在市场前面的，而在调节供给平衡市场方面往往滞后，等央行开始回收流动xìng，已经表示流动xìng不可遏制了。过去回收流动xìng，是从提高存款准备金率开始的，先提高存款准备金率后加息，而这一次很有可能先加息，再来提高存款准备金率，所有个人房贷最早受到冲击。

  三是恢复二手房jiāo易税费。在二手房jiāo易比较频繁的城市，财政收入那出现下跌，北京、上海、深圳、杭卅I、南京等城市财政收入下跌的幅度最多达到35％，其中一个重要的原因就是二手房jiāo易税减免了90％，这一块成了各地财政上的窟窿，没有其他的办法可以填补，只得恢复征收jiāo易税费。四是投机炒卖比较严重的城市成jiāo量大幅下滑。中国楼市主要不受供求关系影响，老百姓早就买不起现在的房子，最后一点购买力，也被通胀预期、人民币升值预期、人民币贬值等谎言忽悠进了楼市，所以，无论地方政府、开发商和媒体再怎么使劲忽悠，成jiāo量也无法放大。泡沫资产开的出现显现效应，市场普遍认识到泡沫的危害。五是商品涨价风起云涌。流动xìng在推动资产价格上涨、放大资产价格包沫后，将会不断流入各种商品，包括猪ròu、大豆、牛nǎi、油料、糖等，尽管这些商品大多供过于求，但是，资本会囤积居奇，哄抬价格，和现在房价的上涨一样，只不过比房价上涨的周期更为短暂，却更加猛烈。以上征兆，都是房价即将破灭前的市场表象。同时，中国出国留学和投资移民比例大幅上升，新生儿出生率大幅下降，结婚成了中国城市白领一件很奢侈的事，居而不婚是一种社会思潮。因为，大多数人没有办法结这么昂贵的婚。同时，普通城市居民生活质量普遍下降。这一切都意味着房价泡沫将要破灭。

  那么，出现了这些征兆，普通城市居民怎么办呢?大多数人只是面对生活质量下降的问题，但是，更大的问题会出在住房贷款上。很多人本来就是两代人支付首期，一遇到实际收入水平下降，就很有可能还不起月供，最好的办法就是，准备两年以上月供的资金，以应付泡沫破灭。现在的问题是，一线城市房价下降的幅度有可能超过30％以上，那么，首付款都没有了，月供还有意义吗?

  每个家庭面临的情况是不一样的，但是，月供增加却不可改变。如果首付款跌没了，再来承担过高的月供，显然没有意义。这是一个真正两难的选择。2008年年初发生的全国退房潮，影响的绝大多数是楼市炒家，而这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普通家庭。￥决定中国房价泡沫破灭的四大经济现象

  2012年将要发生这四大经济现象，国际国内的环境决定了中国房价泡沫的破灭。一线城市房价至少将跌去50％，全国70个大中城市整体房价将要跌去30％。中国在这个时代，注定要经历这场劫难，既然躲不过去，那么不如勇敢面对。

  +-1．美元指数站稳90点并高位震dàng

  2010年，美元在同欧元的搏斗中，稳cāo胜券，成功地解脱出来，并展开同黄金的搏斗。

  在法治环境上，美国国会于2010年通过了金融改革方案，其目的就是维持美元的稳定，在201 1年上半年，美联储将正式宣布加息，美元指数重新大幅走强，黄金价格出现暴跌。

  在美国非农人El减少，PMI指数突破50％，GDP增长3．5％的环境下，美元指数将于2012年站稳90点上方，逐步打压黄金价格。此时，黄金价格被逼入1045美元下方，有可能会出现阶段xìng的底部，最佳买点为920美元。

  美元指数站稳90点，宣告了美国经济从次贷危机中解脱出来，开始出现新的复苏。此时，为降低制造业成本，以美元定价的铜、铝、镍、锌、锡等大宗资产价格大幅下挫，而中国因进口大宗资产过多而导致PPI居高不下，再加上土地成本过高、税赋压力过大、薪资成本过高、产品的国际竞争力被削弱等因素，很多民营企业开始倒闭，企业主被迫降价卖出不动产。+-2．中国基尼系数突破0．54，贫富分化严重中国2009年，基尼系数达到0．49，超过国际警戒线，在亚洲地区22个国家中排名第一，贫富分化极为严重。

  拉美经济泡沫破灭时，巴西基尼系数是0．52。日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数是0．53。中国房价泡沫破灭时，基尼系数将达到0．54。+-3．刘易斯拐点将于2012年出现在中国刘易斯拐点，即劳动力过剩转向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。2012年，刘易斯拐点出现时，长三角、珠三角蓝领工人薪资水平将要突破3000元，并以此宣告，中国长达20年的人口红利被政府瓜分完毕。+-4．中国实际通胀率突破10％2012年，即使国家统计局继续用数据造假，也无法遮住实际通胀率突破lO％的事实，一个主要原因就是，中国的PPI可能突破12％。两者相关，无法掩饰。而在这种情况下，中国的GDP可能滑落至6％～8％之间，无论如何是保不住的，货币将继续贬值。地方政府债务在2012年突破15万亿，最高峰值将出现在2014年要突破20万亿。政府不抓住时机，采取强有力的手段，到2014年整个经济可能面临崩溃。￥25～34岁泡沫预测定律

  在阅读这节前，先阐明几个结论：与房价关系最为密切的是人口统计学、政府利益和炒作；房地产是中国2000～2020年的支柱xìng行业，是地方政府财政的主要来源；在物业税推出之前，政府是房价上涨的最大受益者，也将会是房价下跌的最大受害者；婚育人数决定着中、低端房地产市场的走势，必然也直接影响到整个房地产市场。

  从人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起1998～2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。

  2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而用于旅游、养老、假期等用途的高档住宅将成为新的热点。

  未来10年，面对25～34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化速度的加快，政府在房地产(主要为卖地收入)上的财政收入面临着市场剧烈动dàng的风险。由此，政府在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变化脱钩。或者说政府在“房子”的财政收入的稳定xìng上力求有所作为，比如物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建成之前。利益大头的政府在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑(未必会分化)。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税征收必定是全民xìng的，至多先富人后穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，三套往死征”，这是一相情愿。总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商是输家。如果地方政府不彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓陧向下。

  火暴房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般地方政府的财政收入至少50%以上来源于房地产，据说徐汇区的房地产收入是上海市最低的，也在30％左右。近年来政府财政收入的增速大于GDP也是源于房价上涨和市场的火暴。为什么我们知道某些地方官员在地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马?只怕与政府暧昧的态度有着很大关系。

  而人口结构问题，将彻底摧毁这种利益链，一举成为房价泡沫破灭的引bào器。因为中国的买房大军，一夜之间像潮水般不知退向哪里，消失得无影无踪，而中国大量过剩的住宅和建筑房产业大军，望着空dàngdàng的房子而目瞪口呆。

  横向对比，英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55％、59％、40％，但人均住房面积在20世纪90年代初就分别达38平方米、38平方米、31平方米。如果光用人均国土面积来计算，中国人口即便超过20亿，人均住房面积仍可比英、德、日要多，土地的数量根本不是问题，也丝毫不是什么稀缺资源。实在不行，填海成本也极低。

  再来看，中国1978年人口为9．6亿人，其中城市人口只有20％，城镇居民人均住房面积只有6．7平方米；2007年中国人口近13亿人，城市人口超过43％，城镇居民人均住房面积却达到28平方米。1950年美国人均住房也只有26平方米，现在人口增加l倍，而人均住房面积增加一倍多，超过70平方米。阿根廷人均土地面积是美国的2．1倍，但是2005年阿根廷人均住房面积只有22平方米，不但远比美国少，甚至比中国还5．-o．俄罗斯面积远多于美国，人口不到美国的一半，但是2006年俄罗斯人均住房面积只有20．8平方米，比中国还少，计划到2015年赶上中国现在的水平。

  当今世界经济是泡沫式的经济。维持泡沫，必须有等量以上的后继资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市如此，楼市亦然。

  从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当25～34岁这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃(我将其命名为“25～34岁泡沫预测定律”)。为什么?因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚xìng需求”，一旦这种“刚xìng需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。可以说，25～34岁婚育人口数量的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定xìng的影响。下面以“1990年日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。

  日本在1990年、1991年股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正好是25～34岁人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20％左右的降幅。下图画圈部分即日本在1 990年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量(见图1)。{TP183}2007年美国发生次贷危机，楼市崩盘。画圈部分为2007年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量(见图2)。

  {TP184}如果我们以2005年美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这个规律将更加精确。在我国，25～34岁婚育人口的低点是在什么时候?以5年为单位计算，是在2010年。图3画圈部分，为2010年时我国25～34岁婚育人口的数量(见图3)。

  {TP185}如果再精确些，我国25～34岁婚育人口的低点是在201 1年。相对2000年的高峰，2010年有着30％的降幅，超过了日本20％的幅度。从下图中(见图4)还可以看到，2010～2020年25～34岁年龄段会有23％的涨幅。在2020年，将出现我国历史上25～34岁年龄段人的第三个高度。不过它远小于1995年的历史高峰，再者，1995年之后，在2000年有着25～34岁年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的价上涨，力量有限，与1998～2008年的涨幅和时间跨度都不可相提并论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代(准确讲是1986～1995年)更多的人有着独生子女背景，相对来说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，中国人口老龄化的加速会将之有效抵消。2000～2008年老龄人口人数上涨，老龄化比重从7％增到8．3％，而到了2020年会达到17．17％，翻了一番多(见图5)。

  从老龄化角度讲，2000～2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年时间，老龄化增长率仅为1．3％。但预计2008～2018年将增长8％，翻了一番!

  {TP186}有朋友问我，大崩盘或者说拐点(变化必须绝对明显)何时发生，能不能给一个精确的时间?那么，我们来看看日本与美国的房价上涨经历吧。我先用画图来

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