正文 第165章 上面要来人了
自从耿家建想出了这个主意，整个人就迷了上去！
他一直在琢磨着这类事情的运营，就像是真的要临到他干一样
磨盘山，最近几年经常在电视上播放，似乎也成了他们省里的一张名片一样。耿家建记得电视画面里，磨盘山上的竹子很多，文化集市内部的许多造景及小品都运用了竹子元素，既增加了材料丰富性也让设计的线条感更加强烈。
建筑结构之突破，保留了原有旧建筑的结构，进行加固，对于设计师来说，这是十分具有挑战性的工作。在这个工作中，还要兼顾成本，这也是诸多乡村建筑改造遇到的困难。巧妙两个字，在文化集市的诸多细节中，表现得淋漓尽致。
老实说，磨盘山的自然资源并不独特，举目全国，有很多这样的山水。磨盘山的民宿设计也谈不上个性十足，如果你走访分布全国的其它有异质的民宿，你会改变对磨盘山民宿建筑设计的看法。
当多元c混杂的现代文明逐渐消减农耕文明时，身处上海c杭州c南京这些大都市的人率先开始觉醒c怀旧c回归，他们开始渴望乡野田园的宁静和平实，乡村旅游应运而生，而磨盘山正好静静的等待在他们附近，离得那么近，且千姿百态c独具内涵。
很幸运，磨盘山没有朝城市化的模本飞奔，而是呈现一副更具生机的乡野面貌，完成了一次漂亮的城市化逆袭。
衍生而来的配套产业c出租农房和流转土地等方式，让村里的沉睡资产变成了现实资本。越发展越得人心，越具凝聚力，越有影响力，这是磨盘山长续发展的经济基础。
文化就像味精和调色板，丰富和提升了乡村旅游这顿大餐，从而拉动了磨盘山民宿的壮大。
耿家建在做着一个梦，一个异想天开的春秋大梦
这天下午，父亲耿震天从村委开会回来，脸上倒是一脸的兴奋。
“什么事，爹，看你这么高兴？”耿家建问道。
耿震天递给耿家建一个小册子，“你看，这是县里下发的一个小册子，说是有关专家给咱们村定的发展规划，我看着很有道理”
耿家建打开小册子，里面都是一些关于乡村改造的讲述。
核心理念，一个乡村就是一个野奢度假综合体。
通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。
与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的c保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。
屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。
度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌c结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。
将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。
对于闲置农宅的改造要求文化性c乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新c外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。
度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产c土地入股，或返聘村民为度假村员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。
城市的拥挤喧嚣c环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷c自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便c偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。
粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变。
小众旅游是区别于大众旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式c经营方式和服务方式均面临转型和创新。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。
闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济c增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地c房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权c收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。
闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租c出让等，资产的所有者会以租金c分红等方式获益。
资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益，这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。
资产流转可以采取多种流转形式，出租c出让c转包c入股等为资产流转的主要形式。
（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地c房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格c租期，并签订房屋租赁合同。
（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益。
（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。
（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。
村集体通过自筹资金的形式，将村里闲置的农宅流转过来，进行统一的整合开发。保留农宅外观，对内部进行装修改造，满足高端度假需求。
村集体通过引入外来资金的形式，与专业的旅游开发公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题，并且开发建设相对专业，能够更好的把握市场需求，有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合c开发及提供配套服务。
乡味保留与展现，最大程度展现乡村风貌。
建筑材质乡土化：度假乡居的改造讲求文化性c乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材c木料c稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
旅游体验乡土化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田c果园c乡村家禽等小动物，以及生产生活工具c场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。
度假氛围乡土化：度假乡居，以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观，古树老井山花c石磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡土意境；另一方面，最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息，将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产，耕种的村民c喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人，都是乡村景观的重要组成部分。
满足度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土c质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新c外朴质内奢华的反差组合，更营造出独特的度假体验。
村集体可以通过合作社的形式，对度假乡居进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，统一分配客源，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。
运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。
一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。
另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。
度假乡居的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资c开发c运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。
“怎么样，小建，是不是讲得很有道理？”耿震天看着儿子很有兴趣地看完，便有所期待地问道。
耿家建点点头：“爹，说的是很好，但是我觉得有些地方不太适合咱们这里呀。”
“不管怎么说，上边是对这件事很重视！”耿震天说道，“我听说，就是为了这件事，上面还要派一名大学生村官到我们村里来呢！”
“啥？大学生村官？这是什么意思？嫌咱们村里的村委会人少吗，还是先咱们这里的人脑子不够灵活？”耿家建有些不解。
耿震天听了儿子的话，有些不高兴，“人家那可是有高学历的，肯定比咱们村里的人要有眼光”
“我看倒是未必——”耿家建若有所思地说道
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他一直在琢磨着这类事情的运营，就像是真的要临到他干一样
磨盘山，最近几年经常在电视上播放，似乎也成了他们省里的一张名片一样。耿家建记得电视画面里，磨盘山上的竹子很多，文化集市内部的许多造景及小品都运用了竹子元素，既增加了材料丰富性也让设计的线条感更加强烈。
建筑结构之突破，保留了原有旧建筑的结构，进行加固，对于设计师来说，这是十分具有挑战性的工作。在这个工作中，还要兼顾成本，这也是诸多乡村建筑改造遇到的困难。巧妙两个字，在文化集市的诸多细节中，表现得淋漓尽致。
老实说，磨盘山的自然资源并不独特，举目全国，有很多这样的山水。磨盘山的民宿设计也谈不上个性十足，如果你走访分布全国的其它有异质的民宿，你会改变对磨盘山民宿建筑设计的看法。
当多元c混杂的现代文明逐渐消减农耕文明时，身处上海c杭州c南京这些大都市的人率先开始觉醒c怀旧c回归，他们开始渴望乡野田园的宁静和平实，乡村旅游应运而生，而磨盘山正好静静的等待在他们附近，离得那么近，且千姿百态c独具内涵。
很幸运，磨盘山没有朝城市化的模本飞奔，而是呈现一副更具生机的乡野面貌，完成了一次漂亮的城市化逆袭。
衍生而来的配套产业c出租农房和流转土地等方式，让村里的沉睡资产变成了现实资本。越发展越得人心，越具凝聚力，越有影响力，这是磨盘山长续发展的经济基础。
文化就像味精和调色板，丰富和提升了乡村旅游这顿大餐，从而拉动了磨盘山民宿的壮大。
耿家建在做着一个梦，一个异想天开的春秋大梦
这天下午，父亲耿震天从村委开会回来，脸上倒是一脸的兴奋。
“什么事，爹，看你这么高兴？”耿家建问道。
耿震天递给耿家建一个小册子，“你看，这是县里下发的一个小册子，说是有关专家给咱们村定的发展规划，我看着很有道理”
耿家建打开小册子，里面都是一些关于乡村改造的讲述。
核心理念，一个乡村就是一个野奢度假综合体。
通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。
与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的c保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。
屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。
度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌c结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。
将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。
对于闲置农宅的改造要求文化性c乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新c外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。
度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产c土地入股，或返聘村民为度假村员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。
城市的拥挤喧嚣c环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷c自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便c偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。
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小众旅游是区别于大众旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式c经营方式和服务方式均面临转型和创新。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。
闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济c增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地c房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权c收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。
闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租c出让等，资产的所有者会以租金c分红等方式获益。
资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益，这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。
资产流转可以采取多种流转形式，出租c出让c转包c入股等为资产流转的主要形式。
（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地c房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格c租期，并签订房屋租赁合同。
（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益。
（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。
（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。
村集体通过自筹资金的形式，将村里闲置的农宅流转过来，进行统一的整合开发。保留农宅外观，对内部进行装修改造，满足高端度假需求。
村集体通过引入外来资金的形式，与专业的旅游开发公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题，并且开发建设相对专业，能够更好的把握市场需求，有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合c开发及提供配套服务。
乡味保留与展现，最大程度展现乡村风貌。
建筑材质乡土化：度假乡居的改造讲求文化性c乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材c木料c稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
旅游体验乡土化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田c果园c乡村家禽等小动物，以及生产生活工具c场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。
度假氛围乡土化：度假乡居，以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观，古树老井山花c石磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡土意境；另一方面，最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息，将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产，耕种的村民c喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人，都是乡村景观的重要组成部分。
满足度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土c质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新c外朴质内奢华的反差组合，更营造出独特的度假体验。
村集体可以通过合作社的形式，对度假乡居进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，统一分配客源，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。
运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。
一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。
另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。
度假乡居的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资c开发c运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。
“怎么样，小建，是不是讲得很有道理？”耿震天看着儿子很有兴趣地看完，便有所期待地问道。
耿家建点点头：“爹，说的是很好，但是我觉得有些地方不太适合咱们这里呀。”
“不管怎么说，上边是对这件事很重视！”耿震天说道，“我听说，就是为了这件事，上面还要派一名大学生村官到我们村里来呢！”
“啥？大学生村官？这是什么意思？嫌咱们村里的村委会人少吗，还是先咱们这里的人脑子不够灵活？”耿家建有些不解。
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