潜龙勿用 第203章 运营方式
这次庆功宴算是林和霞在香港的正式亮相，代表着香港又有一位权势人物诞生。
之前虽然在亚视担任过总裁，但是由于出镜率不高，和很多商人直接接触的不多，很少有人知道香港有这么一号人物。
后来担任保护伞控股公司，算是彻底隐匿了一样。
因为这个位子根本就不需要和其他合作伙伴接触，具体工作都由各个子公司自己搞定，控股公司只是需要对子公司计划、财务和人事进行审核而已。
现在不一样了，虽然保护伞控股公司依然是不参与具体的工作运营，但是该有的权力是一个都不少。
它对旗下的子公司完全具有掌控能力，这种能力虽然平时不使用，但是一到关键时刻，却是很管用的。
要知道保护伞控股公司旗下的香港房屋公司，这次在香港拍卖的土地，投入的资金就达到了1.2万亿港币以上。
也就是说现在香港房屋公司的总资产至少也有这么多，再加上之前收购的一些楼盘资产，妥妥的成为了香港第一财团。
这次庆功宴中，就有来自香港几个证券交易所的人，鼓动林和霞将香港房屋公司上市，并且承诺上市之后，公司市值最少也能够达到3万亿港币以上，结果被林和霞拒绝了。
上市的目的主要是为了融资，特别是对于自身前途不明的公司，这样可以分担经营风险，获得融资渠道。
但是像香港房屋公司这样的公司，经营风险基本上没有，因为这些土地都是实实在在的。
如果之前拍卖的土地资金是借贷来的，确实要承担着还款的压力，需要更多的融资渠道，而上市就是一个不错的选择。
但是香港房屋公司的资金全部是自有的，所以并不存在后续还款压力，也就不存在金融违约风险。
同时资产都是楼盘和土地，这些固定资产很难贬值，未来随着香港经济的发展，价值只会越来越高。
除了鼓动林和霞上市外，最多的则是希望能够和香港房屋公司获得业务合作了。
其中既有房地产公司，也有建筑公司，这些商人这次参加庆功宴，大抵都是奔着这个目的来的，都是商人，干的都是无利不起早的事情。
宴会第二天，林和霞就来到了香港房屋公司开会，这次的议题就是关于香港房屋公司后续发展的问题。
之前香港房屋公司只是购买现有楼盘，然后出租出去，收取租金，公司员工数量不多，目前只有1000名员工，而且大部分都是房产经纪人。
现在香港房屋公司手里掌握着大量的土地，需要得到合理的开发，不然就是浪费，这就需要增加很多人手。
之前香港房屋公司只是按照林和霞的指示疯狂拿地，但是对于这些土地的具体开发方式并没有一个计划，这些也需要在这次会议上面进行说明。
林和霞对着在场的所有人，说道：“现在香港剩下的未开发土地，基本上都掌握在我们手上，面积达到了70多平方公里。
这么多土地，不可能完全仍在那里不管，所以今后就要开始对这些土地进行合理的开发。
按照总部的规划，香港房屋公司按照地区繁华程度逐步开发，也就是说，先对香港岛和九龙区的土地进行开发，这样后期获利更加可观，我想大家在这方面应该是没有异议的了。
但是我们香港房屋公司开发的楼盘和大厦，将不再以出售的方式进行，而是以出租的方式进行，我想在座的应该明白我的意思。
楼盘出售只是赚取一时的利润，而通过房产出租和物业管理等经营方式，可以获得长久的利润。
虽然这种经营方式开始回本困难，但是后续获得的长久收益绝对超过一次性收益。
通过出售楼盘的方式来回笼资金，是那些资金有限，接银行贷款来搞开发的房地产商才做的事情。
他们如果不急着出售房产，就意味着他们的资金链将会无法维持他们公司的正常运转。
但是香港房屋公司不同，通过这次土地拍卖会，大家也见识到了母公司的实力，所以香港房屋公司的经营方式就是以出租为主。
当然也不排除出售的可能性，但是价格肯定是比现在高得多。
大家可能猜测香港房屋公司的资金来源于内地，类似的报道屡见媒体，这里我很肯定的说，这些资金不是来自于内地。
我想只要是理性的人，都不会认为内地政府会为香港拿出这么多资金出来。
内地很大，而香港却很小，内地虽然重视香港，但是香港还没有到让内地拼尽全力的地步。
无论什么时候，香港都没有这个资格，我希望在座的应该有一个清醒的认识，别相信外面的谣言。
虽然这笔资金不是内地的，但是却和内地有关，这次出手，一是为了维持香港稳定，二是破解港英政府的刁难，三是为了彻底解决香港市民的居住问题。
前两个理由，香港房屋公司可不必理会，但是第三点，则是需要香港房屋公司努力去实现的目标。
我想大家都是房地产行业的精英，对于新加坡的住房政策模式应该比较清楚，没错，香港房屋公司今后主要的作用就是提供类似新加坡政府的公屋。
让香港中下层民众都能够住得起宽敞的房子，而不是像这样挤在鸽子笼里面。
当然我们毕竟不是政府机构，不可能完全按照政府职责来运行，政府部门可以不考虑经营状况，而我们是私人公司，效益也是我们必须兼顾的。
所以我们就需要定制一份价格合适的出租原则，既要让市民获得较为舒适的居住环境，又不能够感觉到明显的租金压力，这就需要我们做很多调研工作。
香港各个地区的繁华程度不同，市民的收入水平不同，这些都是影响租金价格高低的因素。
按照人均40平米居住面积计算，租金收入最好不要超过平均收入的20%。”
其实按照家庭收入的20%上限计算租金，其实算是比较高的了。
拿2019年来计算，香港工资中位数为18200港币/月，劳动人口为388万人，按照20%的租金计算，到时候香港房屋公司的年收益大概为1694亿港币。
这种计算方式虽然不太准确，毕竟现在香港现有居住面积也不小，到时候可能没有这么多租客，但是也能够大致的估算出来到时候香港房屋公司的大概收入状况。
也就是说双职工家庭，每月需要支付7000多港币的租金，就可以获得居住面积达到100平米以上的房子。
虽然不算是便宜，但是比起后世香港的居住环境来说，已经获得了巨大的改善。
当然也会有很多低收入者，香港房屋公司在他们身上收取的房租费用就要少得多，这是一个弹性的房租方案，而不是一刀切。
“天有不测风云，人有旦夕祸福，不可能所有人都不会失业，为了应对职工失业后无力支付租金的问题，香港房屋公司应该联合汇丰银行，推出失业房租保险方案。
让职工平时只需要花费很少的资金，就可以获得相关保障，一旦失业也不用担心流离失所。
同时我们也应该考虑到退休老人的情况，退休后的收入一般都会远低于上班收入。
如果按照正常的方式支付租金，估计很多人都无力承担，所以香港房屋公司可以联合汇丰银行，推出退休房租保险方案。
这些保险方案的具体设置需要专业的金融人才来进行，我这边只是举一个例子，你们可以按照这个思路来进行即可。
我希望到时候能够推出双方都能够接受的保险方案，既不会太增加群众的资金负担，又能够切实的解决他们的后顾之忧。”林和霞继续说道。
现在汇丰银行已经算是兄弟公司，让汇丰银行推出相关保险业务，再合适不过了，如果之间有什么问题也好商量着解决。
像香港这样成熟的市场环境下，一般不会出现大规模的人员失业潮，按照年均失业率5%计算，数据按照上面的数据来算，每个职工月保险费用只需要支付191港币，还不到200港币。
当然上面是按照收支平衡来计算的保险费，即使按照保险公司盈利10%计算，每月也只需要支付210港币的保险费用，大部分工薪阶层都能够承担的起。
当然退休房租保险方案和这个大不相同，计算就复杂的多，涉及人均寿命，收入水平，保险年限等因素，甚至还要参考政府财政政策，需要统筹规划，这里就不细说了。
“按照规划，每50万人口左右，就需要建设一座大型商务中心，满足该区域内的居民办公、娱乐需求。
同时每10万人口范围内，需要建设一座满足需求幼儿园、小学、中学的学校，这是属于必备设施，也是市民愿意承租我们房子的一个必要条件。
学校建设需要满足一定的余量，尽量做到能够让所有学龄儿童和青少年就近入学。
学校可以按照非盈利模式运行，具体运转方式需要和政府沟通，我们可以不在里面赚钱，但也不希望亏本运营，到时候再商量具体的运营模式。
每个小区需要预留必要的商业设施，如便利店、早餐店、理发店等，这些既方便了居民的生活，也给公司带来可观的租金收入。
同时每五十万人口就需要修建一座大型全科医院，满足附近居民的医疗需求，每5万人口需要修建一座卫生所，满足附近居民的小痛小病的治疗需求。
如此种种，都是举一个例子，目的就是说明，我们需要打造出工作、生活、休闲娱乐和宜居的新城出来。
我相信，这些任务你们都是能够胜任的，所以你们需要从现在开始行动起来，按照规划将各项准备工作做起来。”林和霞说道。
在场的人听完林和霞的规划，内心其实也是相当激动的，现在已经手握大量土地资源，一位公司可用资金不多了，后续开发肯定会很缓慢。
结果完全不是这么一回事，公司竟然还要使用出租的运营方式，后续还需要投入大量的资金，这足以见得公司或者是母公司财大气粗。
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之前虽然在亚视担任过总裁，但是由于出镜率不高，和很多商人直接接触的不多，很少有人知道香港有这么一号人物。
后来担任保护伞控股公司，算是彻底隐匿了一样。
因为这个位子根本就不需要和其他合作伙伴接触，具体工作都由各个子公司自己搞定，控股公司只是需要对子公司计划、财务和人事进行审核而已。
现在不一样了，虽然保护伞控股公司依然是不参与具体的工作运营，但是该有的权力是一个都不少。
它对旗下的子公司完全具有掌控能力，这种能力虽然平时不使用，但是一到关键时刻，却是很管用的。
要知道保护伞控股公司旗下的香港房屋公司，这次在香港拍卖的土地，投入的资金就达到了1.2万亿港币以上。
也就是说现在香港房屋公司的总资产至少也有这么多，再加上之前收购的一些楼盘资产，妥妥的成为了香港第一财团。
这次庆功宴中，就有来自香港几个证券交易所的人，鼓动林和霞将香港房屋公司上市，并且承诺上市之后，公司市值最少也能够达到3万亿港币以上，结果被林和霞拒绝了。
上市的目的主要是为了融资，特别是对于自身前途不明的公司，这样可以分担经营风险，获得融资渠道。
但是像香港房屋公司这样的公司，经营风险基本上没有，因为这些土地都是实实在在的。
如果之前拍卖的土地资金是借贷来的，确实要承担着还款的压力，需要更多的融资渠道，而上市就是一个不错的选择。
但是香港房屋公司的资金全部是自有的，所以并不存在后续还款压力，也就不存在金融违约风险。
同时资产都是楼盘和土地，这些固定资产很难贬值，未来随着香港经济的发展，价值只会越来越高。
除了鼓动林和霞上市外，最多的则是希望能够和香港房屋公司获得业务合作了。
其中既有房地产公司，也有建筑公司，这些商人这次参加庆功宴，大抵都是奔着这个目的来的，都是商人，干的都是无利不起早的事情。
宴会第二天，林和霞就来到了香港房屋公司开会，这次的议题就是关于香港房屋公司后续发展的问题。
之前香港房屋公司只是购买现有楼盘，然后出租出去，收取租金，公司员工数量不多，目前只有1000名员工，而且大部分都是房产经纪人。
现在香港房屋公司手里掌握着大量的土地，需要得到合理的开发，不然就是浪费，这就需要增加很多人手。
之前香港房屋公司只是按照林和霞的指示疯狂拿地，但是对于这些土地的具体开发方式并没有一个计划，这些也需要在这次会议上面进行说明。
林和霞对着在场的所有人，说道：“现在香港剩下的未开发土地，基本上都掌握在我们手上，面积达到了70多平方公里。
这么多土地，不可能完全仍在那里不管，所以今后就要开始对这些土地进行合理的开发。
按照总部的规划，香港房屋公司按照地区繁华程度逐步开发，也就是说，先对香港岛和九龙区的土地进行开发，这样后期获利更加可观，我想大家在这方面应该是没有异议的了。
但是我们香港房屋公司开发的楼盘和大厦，将不再以出售的方式进行，而是以出租的方式进行，我想在座的应该明白我的意思。
楼盘出售只是赚取一时的利润，而通过房产出租和物业管理等经营方式，可以获得长久的利润。
虽然这种经营方式开始回本困难，但是后续获得的长久收益绝对超过一次性收益。
通过出售楼盘的方式来回笼资金，是那些资金有限，接银行贷款来搞开发的房地产商才做的事情。
他们如果不急着出售房产，就意味着他们的资金链将会无法维持他们公司的正常运转。
但是香港房屋公司不同，通过这次土地拍卖会，大家也见识到了母公司的实力，所以香港房屋公司的经营方式就是以出租为主。
当然也不排除出售的可能性，但是价格肯定是比现在高得多。
大家可能猜测香港房屋公司的资金来源于内地，类似的报道屡见媒体，这里我很肯定的说，这些资金不是来自于内地。
我想只要是理性的人，都不会认为内地政府会为香港拿出这么多资金出来。
内地很大，而香港却很小，内地虽然重视香港，但是香港还没有到让内地拼尽全力的地步。
无论什么时候，香港都没有这个资格，我希望在座的应该有一个清醒的认识，别相信外面的谣言。
虽然这笔资金不是内地的，但是却和内地有关，这次出手，一是为了维持香港稳定，二是破解港英政府的刁难，三是为了彻底解决香港市民的居住问题。
前两个理由，香港房屋公司可不必理会，但是第三点，则是需要香港房屋公司努力去实现的目标。
我想大家都是房地产行业的精英，对于新加坡的住房政策模式应该比较清楚，没错，香港房屋公司今后主要的作用就是提供类似新加坡政府的公屋。
让香港中下层民众都能够住得起宽敞的房子，而不是像这样挤在鸽子笼里面。
当然我们毕竟不是政府机构，不可能完全按照政府职责来运行，政府部门可以不考虑经营状况，而我们是私人公司，效益也是我们必须兼顾的。
所以我们就需要定制一份价格合适的出租原则，既要让市民获得较为舒适的居住环境，又不能够感觉到明显的租金压力，这就需要我们做很多调研工作。
香港各个地区的繁华程度不同，市民的收入水平不同，这些都是影响租金价格高低的因素。
按照人均40平米居住面积计算，租金收入最好不要超过平均收入的20%。”
其实按照家庭收入的20%上限计算租金，其实算是比较高的了。
拿2019年来计算，香港工资中位数为18200港币/月，劳动人口为388万人，按照20%的租金计算，到时候香港房屋公司的年收益大概为1694亿港币。
这种计算方式虽然不太准确，毕竟现在香港现有居住面积也不小，到时候可能没有这么多租客，但是也能够大致的估算出来到时候香港房屋公司的大概收入状况。
也就是说双职工家庭，每月需要支付7000多港币的租金，就可以获得居住面积达到100平米以上的房子。
虽然不算是便宜，但是比起后世香港的居住环境来说，已经获得了巨大的改善。
当然也会有很多低收入者，香港房屋公司在他们身上收取的房租费用就要少得多，这是一个弹性的房租方案，而不是一刀切。
“天有不测风云，人有旦夕祸福，不可能所有人都不会失业，为了应对职工失业后无力支付租金的问题，香港房屋公司应该联合汇丰银行，推出失业房租保险方案。
让职工平时只需要花费很少的资金，就可以获得相关保障，一旦失业也不用担心流离失所。
同时我们也应该考虑到退休老人的情况，退休后的收入一般都会远低于上班收入。
如果按照正常的方式支付租金，估计很多人都无力承担，所以香港房屋公司可以联合汇丰银行，推出退休房租保险方案。
这些保险方案的具体设置需要专业的金融人才来进行，我这边只是举一个例子，你们可以按照这个思路来进行即可。
我希望到时候能够推出双方都能够接受的保险方案，既不会太增加群众的资金负担，又能够切实的解决他们的后顾之忧。”林和霞继续说道。
现在汇丰银行已经算是兄弟公司，让汇丰银行推出相关保险业务，再合适不过了，如果之间有什么问题也好商量着解决。
像香港这样成熟的市场环境下，一般不会出现大规模的人员失业潮，按照年均失业率5%计算，数据按照上面的数据来算，每个职工月保险费用只需要支付191港币，还不到200港币。
当然上面是按照收支平衡来计算的保险费，即使按照保险公司盈利10%计算，每月也只需要支付210港币的保险费用，大部分工薪阶层都能够承担的起。
当然退休房租保险方案和这个大不相同，计算就复杂的多，涉及人均寿命，收入水平，保险年限等因素，甚至还要参考政府财政政策，需要统筹规划，这里就不细说了。
“按照规划，每50万人口左右，就需要建设一座大型商务中心，满足该区域内的居民办公、娱乐需求。
同时每10万人口范围内，需要建设一座满足需求幼儿园、小学、中学的学校，这是属于必备设施，也是市民愿意承租我们房子的一个必要条件。
学校建设需要满足一定的余量，尽量做到能够让所有学龄儿童和青少年就近入学。
学校可以按照非盈利模式运行，具体运转方式需要和政府沟通，我们可以不在里面赚钱，但也不希望亏本运营，到时候再商量具体的运营模式。
每个小区需要预留必要的商业设施，如便利店、早餐店、理发店等，这些既方便了居民的生活，也给公司带来可观的租金收入。
同时每五十万人口就需要修建一座大型全科医院，满足附近居民的医疗需求，每5万人口需要修建一座卫生所，满足附近居民的小痛小病的治疗需求。
如此种种，都是举一个例子，目的就是说明，我们需要打造出工作、生活、休闲娱乐和宜居的新城出来。
我相信，这些任务你们都是能够胜任的，所以你们需要从现在开始行动起来，按照规划将各项准备工作做起来。”林和霞说道。
在场的人听完林和霞的规划，内心其实也是相当激动的，现在已经手握大量土地资源，一位公司可用资金不多了，后续开发肯定会很缓慢。
结果完全不是这么一回事，公司竟然还要使用出租的运营方式，后续还需要投入大量的资金，这足以见得公司或者是母公司财大气粗。
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