正文 第12节
好的办法就是用股权激励的办法，把手下重要的职业经理人也变成股东，尽量让职业经理人分享企业的增值大餐。这样企业将会在老板和职业经理人的良性互动下取得共赢的局面，让恩怨纠葛随风而去。
海纳百川，有容乃大。我想，老板和职业经理人的相处之道最终靠的不是智商和权术，而是一种胸怀。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家1
我离开珠江后，很多老板和企业都找过我。除了在国内颇有名气的地产企业外，还有正大集团和新加坡c香港c台湾的知名公司。但是当时我非常想休息一下，就决定出去走走。我先后到苏州c云南c深圳c上海等地去游览c散心c访友，走了大半个中国。
2002年7月份，富力的两个老板香港的李思廉和广州的张力找到了我，非常有诚意地邀请我加入富力的团队。
回忆加入富力的过程可以说是往往历历在目，如同放电影一样，一幕幕情景在脑海中重现。和这两位老板第一次见面是在国贸公寓的高层楼上，一套两居室的房间内。李思廉和张力很隆重地和我会面c谈话。记得张力第一句话说，在你之前刚走的是万科的某某。他的话似乎想给我一种压力，而我当时内心却很平静。我想，我们都在双向选择，不管他们实力有多强，也不管我在圈里名声有多响，这找东家和找对象一样，讲究缘分，讲究感觉，去留皆不可强求。
他们二位跟我谈了很多关于北京地产圈的事情。末了，才抛出想请我加盟富力的想法。我说我知道些富力，也愿意加盟，只是手头需要做些交接工作，希望能等一个月。然后我谈了些我对富力在京发展的一些看法c设想和建议，并推荐张卫克去担任北京富力主管开发的副总。我们谈得很投机，竟忘记了时间，一直谈到后半夜。作别时，李思廉称要乘我车去建国饭店，我便顺路效劳。
国贸距建国饭店也就几百米远，李思廉在车上又和我聊了聊北京房地产的情况，意犹未尽时，车已抵达，我们只好匆匆话别。
窗外的暗夜里有淅淅沥沥的小雨，空气清新而湿润，我的车在长安街上奔跑着，如我的心情一样轻快，我索性将车窗打开，一任那雨水飘洒进来，有一种久违的新鲜和湿润
过了几天，张力来电话说让我与北京班子的人见见面。因为我住在西三环，于是就近将见面地点定在了香格里拉饭店。那天，张力带着吴锴等一些公司“老资格”人员参加，我带着张卫克c张玉泉参加了宴请。此时，标志着我携张卫克进入富力的事情就算确定了。张卫克进入富力以后担任了富力北京公司主管开发的副总，不过，其人敢想敢干，在富力干了没多久就瞅准机会自己出去单干了，搞了个在京城颇有名气的“炫特区”，这是后话，按下不表。张卫克是我带到富力的第一个人。席间我还向张老板推荐了擅长销售策划的张璇。
我将一些琐事处理完毕之后于8月初正式到富力上任，成为了富力走出广州之后的第一任北京公司总经理。张璇被任命为策划销售中心经理，其副手为王志刚。后来这两人长期主持富力北方地区的销售工作，为富力项目的热销可以说是起到了不可替代的作用，后来他们虽然都因故先后离开，但他们在地产圈到现在也都是叫得响的人物，是公认的优秀职业经理人。
当时富力最吸引我的是其在房地产业界绝无仅有的双老板制。有人将李思廉和张力的默契合作戏称为“李张二人转”。两人都是老板，但在公司他们习惯别人叫他们李先生c张先生。两人分工明确又默契合作，“从未红过脸”，这样的搭档中国企业界再难找到。从职务上看，李思廉是董事长，张力是联席董事长c总裁。两人在工作分工上，李思廉负责公司的销售和财务，张力则主要负责选地c买地c施工等前期工作以及成本控制。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家2
像买地，李思廉基本不理会，一般由张力做主。张力很少搞那些前期调查c市场分析，这块地能不能买，只是去看一眼，心里算算，大概用一个小时可以断定这块地能要或者不能要。还有像公司招人c提拔人c搭班子，工资定多少，工程用多少钱c怎么用法，成本怎么控制，定价多少，主要听他的。张c李之间既是分工，也暗含天然的制衡：张力拿地，李思廉卖楼，张力定价，李思廉付款，基本不交叉。
张力干得很辛苦。大到公司的架构c部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地拿地，小到人员的调配c新员工的面试，当时已近半百的张力凡事都是亲力亲为。每天工作十几个小时。
对于中国地产企业的管理模式，相对于中海的国有企业管理模式以及万科的职业经理人经营模式，张力更加看好的还是合生创展及富力的管理模式。他认为富力的管理机制更贴近市场经济，基本上完全没有计划的那些东西，是很独特的管理模式。
富力的管理模式不同于合生创展的“诸侯式”，即一个地区派一个“诸侯”管理，在一定的监管制度下，给予这个诸侯很大的权利。富力模式是一种集权制，就是基本上都是老板大权独揽。在张力看来，这种方式对于公司的管理就比较细腻一些，成本控制以及资金链的运作都相对好一点，并且也会使风险降得更低，而弊端可能就是在扩张速度上没有那么迅速。
李思廉是香港人，大学出来的第一份工是证券金融从业员，后来慢慢做起贸易，最后转向房地产。1993年，李思廉与张力结识后就开始地产界这个著名的“二人转”生涯，他性格开朗，思维缜密，对资本运营很有造诣，是个比较大气的人。
张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局做团委副书记c生产科长。1986年，乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力是总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。
仕途不见起色，张力倒是发现了自己做生意的秉赋。1988年10月，张力做出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。
刚开始是搞装修工程，那时候他没有什么资本，就从小工程做起。最初下海时，只是做小包工头。就这样，断断续续做了大概5年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到，做装修还是很艰难的，而且资金积累也比较慢。
1992年年底，张力发现做地产机会更多一点，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与李思廉坚持至今长达10余年的合作，并一步步地创造出了富力地产神话。
1993年，正是中国房地产市场爆发式发展的开始。张力和李思廉凭着2000万元原始资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂，建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。
为了避免与同行正面竞争，张李二人从建筑面积仅为两三万平方米的楼盘起家，以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。随后，慢慢地从外围的一些边缘项目，逐渐进入到广州市区。张力和李思廉也逐渐找到了适合富力的开发路线：即选择在市区中的旧厂房地块上，开发密度较高的产品，然后再以合理的价格c完善的配套c快节奏的产销模式迅速占领市场。
从此，富力走上一条独特的快速成长之路。业内人士将其评价为：“以黑马姿态c凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市大鳄。”
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家3
我对这个公司的实力较早的时候就已经有所了解，但真正让我有好感的还是这两个老板。我感觉他们务实c坦诚c有魄力，也重义气。所以，在他们的诚意邀约之下，我加入了富力。
那个年代文人从商很少有成功的。当我从珠江出来又转投富力之后，很多人都对我的个人经历感兴趣，也对我未来的走向表示关注，同时对富力城今后的命运也表示质疑。经常会有人问我，一个成功的房地产公司总经理，应该具有哪些素质
我觉得作为地产公司的总经理，首先要有综合素质，纯技术人员做房地产反而没有太多的优势。因为房地产是一个特殊的行业，做这个行业的人既要是行业的行家里手，也要对国家的政策c国家的法规，还有对市场有充分的认识，所以他必须要有很高的综合能力。第二，做房地产公司的操盘人要有异于常人的胸怀。因为房地产是一个大进大出的行业，做这种行业没有冒险意识是不行的，要敢于去做一些自己认为可以做好的项目，毫不动摇。在这方面有很多教训，很多人失去了机会。第三，要具备一定的专业技术知识，否则根本不可能盖出好房子。第四，要有一定的文化修养和文化底蕴。这是一个很微妙的东西，“没文化”是搞不好市场营销的。还有一点，领军人物还需要整合能力，既要整合社会资源c政府资源，还要整合公司的内部资源。这其中最重要的有两方面：一是整合资源的能力，当初珠江刚进北京时还不为人知晓，对各种资源的整合就显得很重要；第二是在操作和推广上走自己的文化推广路子，当时珠江没有品牌，于是在公司的文化建设和品牌建设上下了很大的功夫。
很多人以为我走出珠江后可能会告别地产行当，回到文化领域去，担心我是否真正适应地产行业。其实地产行业野蛮期已经基本过去了，文化不应该成为拖累，恰恰相反，新的时期更需要文化人来做地产。
我仍然回到了地产圈，选择了富力，因为我还有梦想。我希望能通过我的努力，把我心中的文化植入到我所经营的地产项目中。当然谁都会首先考虑利润最大化。根据他的利润，根据他的市场来考虑问题。房地产已进入精品时代，所有劣质的产品都应该出局，就是因为这些产品的存在，使人们认为房地产有泡沫。其实中国的房地产发展才短短的10年，有的国家房地产发展上百年了。我到德国去，看到20世纪三四十年代的居住区现在还在，人们还住在里边，只不过加入了宽带网。你建的房子能不能达到50年c100年都不落后这其实很难做到。但有一种东西是50年c100年都不会改变的，那就是这房子盖起来以后对人的精神上的提升，人住在里边的愉悦感不能改变。我认为这是非常重要的。而当时大部分开发商缺少创新，缺少个性。正是因为没有创新没有个性，什么东西都是一窝蜂上。什么是创新不是说这里加一个门，那里开一个窗，这就叫创新，创新是一种综合性行为，必须融入企业文化。拿文学写作来说，在文字上遣词造句上很难提升的时候，很多大的作家，比如陈忠实c贾平凹，最后的较量，是道德的较量和人格的较量，人的精神和品性的较量。这是无形的，但又是有形的，它反映出来的东西跟别人不一样，大师就是大师，大儒就是大儒。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家4
进入富力后，我首先感觉到了富力所具有的优势。
富力敢于付出这么大价钱通过投标拿到“地王”地块，非常高，一出场就很灿烂，显示出了非同凡响的魄力。这个项目，政府有关部门都给了它很有力的支持，奠基的时候，市长都来了。虽然拿地贵了一点，但在推广以及其他运作成本上是占了大便宜的。富力高调进入北京从战略上看走得很成功。
再一点，富力这个公司很规矩，所有的证件齐全后才开始卖房。房地产这个行当跟国家政策息息相关，一方面资金密集，另一方面规矩森严，想要长期发展没有一个老实c恭谨的态度是不行的。2002年以来国家对于房地产行业出台了很多规范性文件，加强了对房地产行业的监管，很多人把这一年称为房地产行业的“法规年”。在这一年里国土资源部签发了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定11号文件，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。另外建设部还下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知及住宅室内装饰装修管理办法，分别对加强对房地产开发项目的管理，对于确保工程质量，保护购房者利益和对推动装修一体化取代离散化等方面都有着重要的意义。2002年5月建设部c国家计委c国家经贸委c财政部c国土资源部c监察部c国家工商行政管理总局又联合下发关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，这些政策法规对于规范房地产市场，避免房地产开发建设中的违法违规行为，保障消费者的权益，净化市场，减少纠纷，提高行业信用度，使房地产业走上更加健康c规范c富有活力的发展轨道，维护购房者的权益，确保社会的稳定有着十分重要的意义。8月国土资源部下发了关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知。可以欣喜地看到，我们一直渴望和追求的公平c竞争c效率的现代游戏规则正在逐渐形成，房地产业的法治建设和体制改革将为房地产业带来新的机遇和动力。这样的环境和氛围对于富力这样一个守规矩的企业而言是十分有利的。
另一方面，从资金实力上来说，近32亿土地款每年要付出10个亿的现金，不管你卖不卖房。因为北京拍卖土地是按时间付钱的，不是按施工进度。由此可以看出富力有充分的资金准备。还有富力的团队，富力在广州有20多个盘，一年就卖20个亿，说明这是一个非常专业的团队，这就为富力今后的发展奠定了基础。
而且作为南派开发商，富力进入北京会带来了许多新鲜的血液，推动北京楼市的发展进程。富力进入北京把南中国的热风吹到了北京，在这方面它与珠江是同工异曲：珠江是一个盘一个盘地走进来的，走得很扎实，富力是横空出世，像一股旋风。在北京四环内的大盘运作上富力属于首开先河。富力城项目可能在整个建筑风格上对北京地产界会产生深远影响。建设方案规委已经审批过了，认为在园林绿化方面可能要高于其他开发商很多，因为整个社区，绿化率几乎达到了60，给客户的是一个住在公园里一样的家。还有建筑设计，外立面，户型，户型配比上都有很多过人的地方。房子其实讲究是很多的，比如客厅的面宽多少是最合适的它的进深，一般比它的宽度不能超过15倍。这些对于富力来说有着严格的限制。所以你到广州去看它的房子都很舒适。这些不是国家的规范，其实是富力自己总结出来的。
我觉得这里有很多愿意一起做事的同仁，也感觉到富力的务实态度和朝气，我想这里也许有一个宽阔的空间可以去施展我的才华。内心里充满了希望，也升腾着一种力量。
不过这种力量在我参加富力的第一次工作例会时就吹到了一点冷风。那次会议是我在富力的第一次正式露面。会议开始后一直是张力在讲话c部署，直到最后散会，他也没想起来把我介绍给大家。就在即将散会大家准备离去的时候，我觉得我不得不开口了，不然我岂不成了一个客串的听众于是我进行了自我介绍，说了一些惯常场面话。这就是我在富力的第一次讲话。
我隐约感到，新的战斗要开始了。
一个文人的地产江湖第三部分得京城者得天下1
在北京房地产升温的过程中，外地开发商进京可以说算上一景。大家可能都认识到了要想成为全国性企业，想要获得品牌成功，要想在全国拓展顺利，就必须先在北京闯出些名堂来。因而，继深圳万科在1994年第一个进入北京市场之后，广州珠江合生c富力c深圳金地c大连万达c天津顺驰等国内地产知名企业相继杀进北京。为外地开发商来说，北京的房地产市场是一试身手的好地方，也是一个掘金的好市场。这主要是因为北京房地产市场的利润比较大；北京市场庞大，市场需求比较多，对于企业的迅速成长提供了机会；更为重要的一点，就是北京市场的特殊性决定了一个开发企业一旦在北京做出了品牌，就会给在全国市场的开拓带来好的示范作用。
不过，由于中国地大物博，南北东西的风土人情c文化背景和气候特点都存在各种差异，所开发的房地产项目是地地道道搬不动的不动产，因此也决定了其消费人群主要是本土，或者是在本地工作生活的人群。这样，外来地产商是否能适应环境成为所要面临的首要任务。没过几年，北京楼市就已经形成了群雄逐鹿的局面，不过热闹之中人们也不禁产生出些隐忧，那就是这些外来地产商会不会水土不服
正是由于北京市场具有巨大的诱惑，外地军团纷纷进入北京。但是现实状况是，由于北京市场具有一定的特殊性，外地开发商往往要度过水土不服期，一段时间会内遭遇环境排异。
面对外地开发商纷纷进驻北京市场淘金，当时很多专家并不看好，还曾一度提醒，外地开发商进入北京市场要慎重考虑。因为北京市场具有一定的特殊性，形成了一定的小气候。北京市场的特殊性主要体现在，这个拥有1000多万常住人口和300多万流动人口的大都市，确实给房地产业带来了巨大的商机。但是问题也比较多，外地的开发商进入北京并不是如人们想象的那样容易。很多人认为，有过半的外地开发商由于对本地政策了解不够c信息不灵通c对于南北市场的消费差异不了解，千辛万苦拿下来了项目，最终做下来却是事倍功半，既不叫好，也不叫座。有的甚至套牢了大量的资金，撑的时间越长，成本风险越大。
作为首善之区的北京土地成本自然会很高，当然房价也高。即使是那个时候，类似地段每平方米房价北京也比上海要高出1000元2000元。
另外，房地产主要是一个区域市场，房地产商最重要的是拥有区域发展的资源，其中土地资源尤其重要，只有能拿到好地段c好价格，房地产项目才肯定能赚钱。但有的项目用地，本地开发商一天就可以谈下来，外地开发商3个月未必能够谈成。还有的外地开发商刚进入北京市场时没有土地，只有去买二手地皮，这样拿到土地的成本就更高了，有的甚至每平方米高出几千元。2002年7月，北京出台了关于停止北京市经营性项目国有土地使用权协议出让的规定即33号文件。该文件规定，从2002年7月起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业c旅游c娱乐c写字楼及商品住宅等经营性项目开发用的，需进入北京市土地交易市场，通过招标c拍卖c挂牌等方式来进行公开交易。这意味着依靠政府资源获得土地或者暗箱操作的土地交
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海纳百川，有容乃大。我想，老板和职业经理人的相处之道最终靠的不是智商和权术，而是一种胸怀。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家1
我离开珠江后，很多老板和企业都找过我。除了在国内颇有名气的地产企业外，还有正大集团和新加坡c香港c台湾的知名公司。但是当时我非常想休息一下，就决定出去走走。我先后到苏州c云南c深圳c上海等地去游览c散心c访友，走了大半个中国。
2002年7月份，富力的两个老板香港的李思廉和广州的张力找到了我，非常有诚意地邀请我加入富力的团队。
回忆加入富力的过程可以说是往往历历在目，如同放电影一样，一幕幕情景在脑海中重现。和这两位老板第一次见面是在国贸公寓的高层楼上，一套两居室的房间内。李思廉和张力很隆重地和我会面c谈话。记得张力第一句话说，在你之前刚走的是万科的某某。他的话似乎想给我一种压力，而我当时内心却很平静。我想，我们都在双向选择，不管他们实力有多强，也不管我在圈里名声有多响，这找东家和找对象一样，讲究缘分，讲究感觉，去留皆不可强求。
他们二位跟我谈了很多关于北京地产圈的事情。末了，才抛出想请我加盟富力的想法。我说我知道些富力，也愿意加盟，只是手头需要做些交接工作，希望能等一个月。然后我谈了些我对富力在京发展的一些看法c设想和建议，并推荐张卫克去担任北京富力主管开发的副总。我们谈得很投机，竟忘记了时间，一直谈到后半夜。作别时，李思廉称要乘我车去建国饭店，我便顺路效劳。
国贸距建国饭店也就几百米远，李思廉在车上又和我聊了聊北京房地产的情况，意犹未尽时，车已抵达，我们只好匆匆话别。
窗外的暗夜里有淅淅沥沥的小雨，空气清新而湿润，我的车在长安街上奔跑着，如我的心情一样轻快，我索性将车窗打开，一任那雨水飘洒进来，有一种久违的新鲜和湿润
过了几天，张力来电话说让我与北京班子的人见见面。因为我住在西三环，于是就近将见面地点定在了香格里拉饭店。那天，张力带着吴锴等一些公司“老资格”人员参加，我带着张卫克c张玉泉参加了宴请。此时，标志着我携张卫克进入富力的事情就算确定了。张卫克进入富力以后担任了富力北京公司主管开发的副总，不过，其人敢想敢干，在富力干了没多久就瞅准机会自己出去单干了，搞了个在京城颇有名气的“炫特区”，这是后话，按下不表。张卫克是我带到富力的第一个人。席间我还向张老板推荐了擅长销售策划的张璇。
我将一些琐事处理完毕之后于8月初正式到富力上任，成为了富力走出广州之后的第一任北京公司总经理。张璇被任命为策划销售中心经理，其副手为王志刚。后来这两人长期主持富力北方地区的销售工作，为富力项目的热销可以说是起到了不可替代的作用，后来他们虽然都因故先后离开，但他们在地产圈到现在也都是叫得响的人物，是公认的优秀职业经理人。
当时富力最吸引我的是其在房地产业界绝无仅有的双老板制。有人将李思廉和张力的默契合作戏称为“李张二人转”。两人都是老板，但在公司他们习惯别人叫他们李先生c张先生。两人分工明确又默契合作，“从未红过脸”，这样的搭档中国企业界再难找到。从职务上看，李思廉是董事长，张力是联席董事长c总裁。两人在工作分工上，李思廉负责公司的销售和财务，张力则主要负责选地c买地c施工等前期工作以及成本控制。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家2
像买地，李思廉基本不理会，一般由张力做主。张力很少搞那些前期调查c市场分析，这块地能不能买，只是去看一眼，心里算算，大概用一个小时可以断定这块地能要或者不能要。还有像公司招人c提拔人c搭班子，工资定多少，工程用多少钱c怎么用法，成本怎么控制，定价多少，主要听他的。张c李之间既是分工，也暗含天然的制衡：张力拿地，李思廉卖楼，张力定价，李思廉付款，基本不交叉。
张力干得很辛苦。大到公司的架构c部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地拿地，小到人员的调配c新员工的面试，当时已近半百的张力凡事都是亲力亲为。每天工作十几个小时。
对于中国地产企业的管理模式，相对于中海的国有企业管理模式以及万科的职业经理人经营模式，张力更加看好的还是合生创展及富力的管理模式。他认为富力的管理机制更贴近市场经济，基本上完全没有计划的那些东西，是很独特的管理模式。
富力的管理模式不同于合生创展的“诸侯式”，即一个地区派一个“诸侯”管理，在一定的监管制度下，给予这个诸侯很大的权利。富力模式是一种集权制，就是基本上都是老板大权独揽。在张力看来，这种方式对于公司的管理就比较细腻一些，成本控制以及资金链的运作都相对好一点，并且也会使风险降得更低，而弊端可能就是在扩张速度上没有那么迅速。
李思廉是香港人，大学出来的第一份工是证券金融从业员，后来慢慢做起贸易，最后转向房地产。1993年，李思廉与张力结识后就开始地产界这个著名的“二人转”生涯，他性格开朗，思维缜密，对资本运营很有造诣，是个比较大气的人。
张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局做团委副书记c生产科长。1986年，乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力是总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。
仕途不见起色，张力倒是发现了自己做生意的秉赋。1988年10月，张力做出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。
刚开始是搞装修工程，那时候他没有什么资本，就从小工程做起。最初下海时，只是做小包工头。就这样，断断续续做了大概5年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到，做装修还是很艰难的，而且资金积累也比较慢。
1992年年底，张力发现做地产机会更多一点，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与李思廉坚持至今长达10余年的合作，并一步步地创造出了富力地产神话。
1993年，正是中国房地产市场爆发式发展的开始。张力和李思廉凭着2000万元原始资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂，建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。
为了避免与同行正面竞争，张李二人从建筑面积仅为两三万平方米的楼盘起家，以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。随后，慢慢地从外围的一些边缘项目，逐渐进入到广州市区。张力和李思廉也逐渐找到了适合富力的开发路线：即选择在市区中的旧厂房地块上，开发密度较高的产品，然后再以合理的价格c完善的配套c快节奏的产销模式迅速占领市场。
从此，富力走上一条独特的快速成长之路。业内人士将其评价为：“以黑马姿态c凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市大鳄。”
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家3
我对这个公司的实力较早的时候就已经有所了解，但真正让我有好感的还是这两个老板。我感觉他们务实c坦诚c有魄力，也重义气。所以，在他们的诚意邀约之下，我加入了富力。
那个年代文人从商很少有成功的。当我从珠江出来又转投富力之后，很多人都对我的个人经历感兴趣，也对我未来的走向表示关注，同时对富力城今后的命运也表示质疑。经常会有人问我，一个成功的房地产公司总经理，应该具有哪些素质
我觉得作为地产公司的总经理，首先要有综合素质，纯技术人员做房地产反而没有太多的优势。因为房地产是一个特殊的行业，做这个行业的人既要是行业的行家里手，也要对国家的政策c国家的法规，还有对市场有充分的认识，所以他必须要有很高的综合能力。第二，做房地产公司的操盘人要有异于常人的胸怀。因为房地产是一个大进大出的行业，做这种行业没有冒险意识是不行的，要敢于去做一些自己认为可以做好的项目，毫不动摇。在这方面有很多教训，很多人失去了机会。第三，要具备一定的专业技术知识，否则根本不可能盖出好房子。第四，要有一定的文化修养和文化底蕴。这是一个很微妙的东西，“没文化”是搞不好市场营销的。还有一点，领军人物还需要整合能力，既要整合社会资源c政府资源，还要整合公司的内部资源。这其中最重要的有两方面：一是整合资源的能力，当初珠江刚进北京时还不为人知晓，对各种资源的整合就显得很重要；第二是在操作和推广上走自己的文化推广路子，当时珠江没有品牌，于是在公司的文化建设和品牌建设上下了很大的功夫。
很多人以为我走出珠江后可能会告别地产行当，回到文化领域去，担心我是否真正适应地产行业。其实地产行业野蛮期已经基本过去了，文化不应该成为拖累，恰恰相反，新的时期更需要文化人来做地产。
我仍然回到了地产圈，选择了富力，因为我还有梦想。我希望能通过我的努力，把我心中的文化植入到我所经营的地产项目中。当然谁都会首先考虑利润最大化。根据他的利润，根据他的市场来考虑问题。房地产已进入精品时代，所有劣质的产品都应该出局，就是因为这些产品的存在，使人们认为房地产有泡沫。其实中国的房地产发展才短短的10年，有的国家房地产发展上百年了。我到德国去，看到20世纪三四十年代的居住区现在还在，人们还住在里边，只不过加入了宽带网。你建的房子能不能达到50年c100年都不落后这其实很难做到。但有一种东西是50年c100年都不会改变的，那就是这房子盖起来以后对人的精神上的提升，人住在里边的愉悦感不能改变。我认为这是非常重要的。而当时大部分开发商缺少创新，缺少个性。正是因为没有创新没有个性，什么东西都是一窝蜂上。什么是创新不是说这里加一个门，那里开一个窗，这就叫创新，创新是一种综合性行为，必须融入企业文化。拿文学写作来说，在文字上遣词造句上很难提升的时候，很多大的作家，比如陈忠实c贾平凹，最后的较量，是道德的较量和人格的较量，人的精神和品性的较量。这是无形的，但又是有形的，它反映出来的东西跟别人不一样，大师就是大师，大儒就是大儒。
一个文人的地产江湖第三部分我的新东家4
进入富力后，我首先感觉到了富力所具有的优势。
富力敢于付出这么大价钱通过投标拿到“地王”地块，非常高，一出场就很灿烂，显示出了非同凡响的魄力。这个项目，政府有关部门都给了它很有力的支持，奠基的时候，市长都来了。虽然拿地贵了一点，但在推广以及其他运作成本上是占了大便宜的。富力高调进入北京从战略上看走得很成功。
再一点，富力这个公司很规矩，所有的证件齐全后才开始卖房。房地产这个行当跟国家政策息息相关，一方面资金密集，另一方面规矩森严，想要长期发展没有一个老实c恭谨的态度是不行的。2002年以来国家对于房地产行业出台了很多规范性文件，加强了对房地产行业的监管，很多人把这一年称为房地产行业的“法规年”。在这一年里国土资源部签发了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定11号文件，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。另外建设部还下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知及住宅室内装饰装修管理办法，分别对加强对房地产开发项目的管理，对于确保工程质量，保护购房者利益和对推动装修一体化取代离散化等方面都有着重要的意义。2002年5月建设部c国家计委c国家经贸委c财政部c国土资源部c监察部c国家工商行政管理总局又联合下发关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，这些政策法规对于规范房地产市场，避免房地产开发建设中的违法违规行为，保障消费者的权益，净化市场，减少纠纷，提高行业信用度，使房地产业走上更加健康c规范c富有活力的发展轨道，维护购房者的权益，确保社会的稳定有着十分重要的意义。8月国土资源部下发了关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知。可以欣喜地看到，我们一直渴望和追求的公平c竞争c效率的现代游戏规则正在逐渐形成，房地产业的法治建设和体制改革将为房地产业带来新的机遇和动力。这样的环境和氛围对于富力这样一个守规矩的企业而言是十分有利的。
另一方面，从资金实力上来说，近32亿土地款每年要付出10个亿的现金，不管你卖不卖房。因为北京拍卖土地是按时间付钱的，不是按施工进度。由此可以看出富力有充分的资金准备。还有富力的团队，富力在广州有20多个盘，一年就卖20个亿，说明这是一个非常专业的团队，这就为富力今后的发展奠定了基础。
而且作为南派开发商，富力进入北京会带来了许多新鲜的血液，推动北京楼市的发展进程。富力进入北京把南中国的热风吹到了北京，在这方面它与珠江是同工异曲：珠江是一个盘一个盘地走进来的，走得很扎实，富力是横空出世，像一股旋风。在北京四环内的大盘运作上富力属于首开先河。富力城项目可能在整个建筑风格上对北京地产界会产生深远影响。建设方案规委已经审批过了，认为在园林绿化方面可能要高于其他开发商很多，因为整个社区，绿化率几乎达到了60，给客户的是一个住在公园里一样的家。还有建筑设计，外立面，户型，户型配比上都有很多过人的地方。房子其实讲究是很多的，比如客厅的面宽多少是最合适的它的进深，一般比它的宽度不能超过15倍。这些对于富力来说有着严格的限制。所以你到广州去看它的房子都很舒适。这些不是国家的规范，其实是富力自己总结出来的。
我觉得这里有很多愿意一起做事的同仁，也感觉到富力的务实态度和朝气，我想这里也许有一个宽阔的空间可以去施展我的才华。内心里充满了希望，也升腾着一种力量。
不过这种力量在我参加富力的第一次工作例会时就吹到了一点冷风。那次会议是我在富力的第一次正式露面。会议开始后一直是张力在讲话c部署，直到最后散会，他也没想起来把我介绍给大家。就在即将散会大家准备离去的时候，我觉得我不得不开口了，不然我岂不成了一个客串的听众于是我进行了自我介绍，说了一些惯常场面话。这就是我在富力的第一次讲话。
我隐约感到，新的战斗要开始了。
一个文人的地产江湖第三部分得京城者得天下1
在北京房地产升温的过程中，外地开发商进京可以说算上一景。大家可能都认识到了要想成为全国性企业，想要获得品牌成功，要想在全国拓展顺利，就必须先在北京闯出些名堂来。因而，继深圳万科在1994年第一个进入北京市场之后，广州珠江合生c富力c深圳金地c大连万达c天津顺驰等国内地产知名企业相继杀进北京。为外地开发商来说，北京的房地产市场是一试身手的好地方，也是一个掘金的好市场。这主要是因为北京房地产市场的利润比较大；北京市场庞大，市场需求比较多，对于企业的迅速成长提供了机会；更为重要的一点，就是北京市场的特殊性决定了一个开发企业一旦在北京做出了品牌，就会给在全国市场的开拓带来好的示范作用。
不过，由于中国地大物博，南北东西的风土人情c文化背景和气候特点都存在各种差异，所开发的房地产项目是地地道道搬不动的不动产，因此也决定了其消费人群主要是本土，或者是在本地工作生活的人群。这样，外来地产商是否能适应环境成为所要面临的首要任务。没过几年，北京楼市就已经形成了群雄逐鹿的局面，不过热闹之中人们也不禁产生出些隐忧，那就是这些外来地产商会不会水土不服
正是由于北京市场具有巨大的诱惑，外地军团纷纷进入北京。但是现实状况是，由于北京市场具有一定的特殊性，外地开发商往往要度过水土不服期，一段时间会内遭遇环境排异。
面对外地开发商纷纷进驻北京市场淘金，当时很多专家并不看好，还曾一度提醒，外地开发商进入北京市场要慎重考虑。因为北京市场具有一定的特殊性，形成了一定的小气候。北京市场的特殊性主要体现在，这个拥有1000多万常住人口和300多万流动人口的大都市，确实给房地产业带来了巨大的商机。但是问题也比较多，外地的开发商进入北京并不是如人们想象的那样容易。很多人认为，有过半的外地开发商由于对本地政策了解不够c信息不灵通c对于南北市场的消费差异不了解，千辛万苦拿下来了项目，最终做下来却是事倍功半，既不叫好，也不叫座。有的甚至套牢了大量的资金，撑的时间越长，成本风险越大。
作为首善之区的北京土地成本自然会很高，当然房价也高。即使是那个时候，类似地段每平方米房价北京也比上海要高出1000元2000元。
另外，房地产主要是一个区域市场，房地产商最重要的是拥有区域发展的资源，其中土地资源尤其重要，只有能拿到好地段c好价格，房地产项目才肯定能赚钱。但有的项目用地，本地开发商一天就可以谈下来，外地开发商3个月未必能够谈成。还有的外地开发商刚进入北京市场时没有土地，只有去买二手地皮，这样拿到土地的成本就更高了，有的甚至每平方米高出几千元。2002年7月，北京出台了关于停止北京市经营性项目国有土地使用权协议出让的规定即33号文件。该文件规定，从2002年7月起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业c旅游c娱乐c写字楼及商品住宅等经营性项目开发用的，需进入北京市土地交易市场，通过招标c拍卖c挂牌等方式来进行公开交易。这意味着依靠政府资源获得土地或者暗箱操作的土地交
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