正文 第17节
就完成认购额近4亿元。
当时有一个现象引起了我的关注：近年来，东部繁华商圈缺少纯居住类高档社区。许多高档楼盘中的居住类客户正在纷纷逃离。比如朝阳门附近的美惠大厦c西大望路边的现代城等，大批公司的进驻与原住户之间产生难以调和的矛盾。这一现象的背后绝不是单纯管理上的问题，其楼盘早期定位便是模棱两可的。我当时就确定了目标，要将富力城打造成东部商圈最大的纯居住类高档物业。我坚信自己的楼盘是充满岭南风味的“橙子”，与“苹果”之类北方产品不在同一竞争平台上。不否认周边另有一些项目的价格更低，但是，那些只能算是萝卜，不在水果之列。不管是橙子c苹果还是萝卜，这种多元竞争的结果是，谁的性价比高，谁才是赢家。
北京是一个特殊的城市，南方的开发商在做产品设计c规划上必须要把南北方的差异结合起来，一方面要适应北京的地理c文化特征，同时还要保留自己固有的精华部分，否则很难在北京立足。当然我们不做太多的概念炒作，而是坚持做中档住宅，踏踏实实地盖房子，并且始终坚持准现房销售，让客户感受企业的务实精神。
景观是南方开发商的强项，但这是与地理c气候特点结合在一起的，在北京做出纯正的南方的园林是不现实的，这就需要我们在做产品时要有更多的考虑。
我对于在北京做项目，总结了两个“新”字：
1新市场思路经营品牌。
当广东发展商来到北京后，带来了一股“南中国”的热风，尤其是把市场上很好的观念带进北京，通过市场化运作对京城楼市起到了明显的推动作用。当时我和冯伦c潘石屹一块聊过，我们从海南来的这些人，包括深圳来的这些人，带来了什么资金吗没有。实际上是带来了自己的一种观念，一种深具个人性灵的运作房地产的模式。这对于北京房地产业的发展非常重要。
富力城的开发模式是走快速c薄利c精品的路子，不去追求过高的利润，而是在合理预期利润下尽可能快地滚动开发，快速回笼资金。靠产品品质树立品牌，靠产品创新发展品牌，力求通过产品的创新，服务的升级全面提升品牌，将一切能与消费者产生联系的环节都以一种主动真诚的心态去面对，走服务升级的品牌发展之路。
在这些新的思路下，富力的品牌表现倍加引人注目。富力城作为广州富力集团在北京的第一个大型项目，秉承了富力集团在广州多年的中档偏上的路线，整个社区以板楼为主，容积率仅在25左右，而且有大面积的园林和水系，相对该区域内的其他项目，富力城的大盘优势十分明显。同时要指出的是，虽然富力在广州开发的众多住宅项目与北京富力城都极其类似，北京富力城从开工建设到销售也算轻车熟路，但作为一个滚动4期开发的百万平方米大盘，富力城在开发过程中能很好地避免施工扰民c配套投入使用晚等一直困扰大盘开发商及大盘业主的问题，一直坚持做精装修，而且还能保持最低的投诉率，“敢于在315那天交楼”也成为一段佳话在京城传颂这一切在外界看来实属不易，正是这些表现充实了富力维系品牌的强大动力。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜4
2新产品价值引领市场。
作为南派开发商，北京富力城的精细开发为京城房地产消费提升了很多空间，促使北京住宅产品的立面c户型c园林等很多元素都得到了不小的改观，树立了新产品主义典范。
回头去看，当初南方发展商到北京时，北京的房地产水平比南方可能要落后3到5年，而当富力城起来之后，北京市场在产品品质上的地域性差别大大降低了。差异更多是来自细节。过去北京多是开发毛坯房，现在北京做精装修房的项目也已经有很多了。
很多人都注意到曾经北京商品房首先的外立面普遍不够细致，缺乏美感。南派的富力首先注重的外立面设计。富力城简洁明快的外立面设计，让很多人眼前一亮，在很大范围上博取了大家的好感，同时也影响了北京的开发商，城市的面貌也因此迅速改变。二是户型设计的合理化，主要体现在面积的分配和各个区域功能的合理搭配上，以前北京楼盘的缺点是比较明显的。三是显著园林景观的改进设计；四是采取了南方的落地窗c飘窗等设计，室内采光显著改善。
我当时曾提出“开发一个社区，建设一座公园”的口号，并将其赫然刊登在广告上。而事实上，到过富力城的人都会被它超大规模的精细园林所吸引。这些动人的风景背后是富力对住宅品质的真心追求，仅为园林富力就投资1亿多元，在北京顺义建立了自己的园林基地，专门为自己的项目提供各种树种。富力城绿化率达到50以上，17万平方米的园林绿化，光树种就有80多种，实现了“每个楼座都在园林中”的理想。还有在京城屈指可数的面积超过12000平方米的水系，以及多姿的雕塑小品和与园林c水岸相伴的灵动珍禽，都在人们视觉的中迅速赢得了人心。
完善的社区配套也是富力城的一大实实在在的亮点。投资两个多亿在社区中建北工大附中新址c芳草地小学及幼儿园。社区中建有综合会所，辐射半径达到整个小区，业主“不用到郊区去度假”。同时，富力城的商业配套也应有尽有。这些都为业主提供了生活便利。尤其是富力城的bd及泛bd范围内最大规模的6星级生态会所，拥有2300平方米星光泳池及齐全的球类运动场所，并首创6星级香薰b，还首次引入了英式花生吧。会所总建筑面积近2万平方米，分地上4层和地下2层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。如此手笔足以能体现欲将北京富力城做成富力代表作的坚强决心。
北京富力城户型也很讲究，朝向c通风c采光等都力求做到最佳，处处体现出高档和人性化，并且根据客户的需要和建议不断地改进提高。房间方正规矩，使用面积比率极高，交通和辅助面积减至最少，充分提高使用率。户型面积从一期中的中小户型至二期的大户型，三期则中大与超大户型结合，直至四期的千余平方米官邸，产品丰富，可选择性也很强。
功夫不负有心人。北京富力城的高品质和高性价比注定会收到良好的市场反应，上市以后销售额一直名列前茅。无论是“天价拿地”还是“联合招标”，一直到后来的“五盘同开”c“六盘联展”，富力城一直是万众瞩目的焦点。随着项目开发的不断深入，产品品质也在逐步升级。富力城的住宅部分是分4期开发的，从东向西，总体规划上充分结合地块性质，围合了近10万平方米的中央园林空间，各楼座全部南北向布置，错落排布，园林空间也流动起来，整体感强，明显的社区性大型组团很直观地反映出产品的升级步伐。从一期到二期c三期，富力城的产品设计c内装品质以及园林c配套都在不断升级，同时不断提升的产品价值迅速反馈在品牌价值的提升上。项目软硬件优势作为品牌价值的强有力的支撑，产生了品牌价值与产品价值的良性互动。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜5
从富力城落户北京“东五厂”地块起，富力城就开始引领北京房地产市场的新风潮，一步步走过来，到现在大家都还历历在目：
2002年4月24日，北京富力城房地产开发有限公司成立，拉开了富力在北京“筑城”的序幕；
2002年9月，北京富力城在北京朝阳商务节上露出真容，北京bd周边区域真正成为商务人士眼中投资置业的理想区域；
2002年底，富力地产举行了历时4个月的“户型评比活动”，为北京富力城开盘预热。该活动提出户型结构c面积c园林c配套客户自己说了算，最高奖项为价值17万元的高档轿车，这次活动为富力城积累了大量的准客户。
2003年1月7日，北京富力城与建外h一联合招标新闻发布会在建国饭店大宴会厅举行。两个项目联合招标金额为80亿元人民币，其中富力城45亿元，其金额之高c规模之大在北京乃至全国房地产界尚数首次。后被媒体点评为2003年北京楼市最昂贵的招标。富力城还没开盘就已吸引了关注的目光，激发了人们对这个南派代表项目的期望和兴趣；
2003年3月19日，北京富力城启用新建的占地2000余平方米，外观为一彩色椭半圆球体的售楼中心。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢的吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处。
北京富力城项目开盘伊始，便邀请了业内人士c文化名人c地产大腕c园林设计者c教育专家c规划建筑c媒体c甚至购买北京富力城的业主等各界人士，对项目进行“品头论足”，名曰：“富力新论坛”。并且将富力城的内部刊物也命名为“富力新论坛”，定向赠送给他们的目标客户群。由此，北京富力城成功搭建了与社会沟通的平台，也使富力品牌的传播有了顺畅精准的渠道。
此外，北京富力城还有一些异于同行的举措。比如，每个工地的围墙都被开发商当做一块巨大的户外广告牌，这好像已经成为一种习惯。北京富力城却能利用一面围墙搞成一项公益推广活动：2003年11月13日，“欢乐在富力”儿童绘画活动举行，近500名小学生，在总长400米的富力城工地围墙上，现场绘制了700多幅儿童画，把富力城工地围墙装扮成了东三环双井桥畔的一道靓丽的风景。“举重若轻”是营销销售工作的最高境界，北京富力城的营销团队似乎总有“点石成金”的手段。
2003年7月3日，a5楼样板层对外开放，同时园林示范区对外开放。立体施工楼盘c园林c配套设施同时施工c样板层c园林绿化示范在北京楼市中非常罕见。将客户手中的规划图纸真实的展现在大众的面前。“期房销售，现房感受”。此举有力地推动了项目的销售工作。人们有所了解的是富力集团在南方做了10多年，先后开发了20多个项目，在园林方面十分重视。来富力城看房的人不仅能阅读到楼书，同时还能看到开发商专门为介绍小区绿化而做的一本精美的园林手册。这些本已给人带来了些许惊喜，而现在画面上美妙的风景园林竟已实实在在地呈现眼前。到2003年底，富力城的工地上已经有11座住宅和1个会所拔地而起，这充分展示了富力在运作大盘项目所表现出的大家风范，使人们心中不由得对富力人的真诚生出一分敬意。
在富力城销售过程中，广告上的内容就没离开过“打折”。什么开盘折c99折c教师护士军人折c周末折c抽奖折c封盘折，翻来覆去折上折，却实现了一次又一次的销售小，一路打到年底，销售额直冲18亿。看来每个客户都欢迎这样的折扣游戏，于是富力城在岁末干脆来了个购房“一口价”。打折在继续，楼盘却在升值。早买的业主们看着升值的房子心中暗喜，准备买富力城房子的客户在享受优惠时也能心理平衡，皆大欢喜
富力城的土地承载了我的梦想与希望，我为这片土地流下了无数的汗水，能够目睹这块光荣的土地涅磐重生，我想我是幸运的，能够参与其中，我更感到无比自豪。
一个文人的地产江湖第四部分被“封杀”了一把1
曾有一本畅销书叫货币战争，描述了国际金融集团及其代言人在世界金融市场上翻云覆雨的过程。货币在金融集团竞争中充当了投枪和炮弹。在房地产竞争中货币尚未达到这个层次，但在营销竞争中同样会使用公共武器，这就是媒体战争。房地产的营销和推广与媒体有着千丝万缕的联系，比其他商品更依赖媒体。
另一方面，目前媒体的主要赢利模式依然依赖广告，从近几年北京c广州c深圳c上海等大中城市主流纸质媒体的广告收入的行业结构来看，房地产排在第一位。房地产媒体进入2003年开始逐渐繁荣起来，再往后几乎所有媒体都开办了房地产专版，专门的房地产杂志c专业网站亦如雨后春笋。报纸媒体依然一枝独秀，竞争媒体摩拳擦掌，地产媒体之间为了争夺开发商有限的广告预算的竞争也日益激烈：一c地产杂志方兴未艾。二c房地产网络媒体不甘示弱。比如搜房网就曾宣称，在它的网站上投放网络广告，平均成本只有报纸的25，建议客户投放广告时，将互联网与报纸c户外广告组合在一起进行媒介策划，从而达到最佳的宣传效果；三c房地产媒体比房地产商还活跃，还能爆料。
有人说房地产和媒体是利益共同体。
其实这是一个矛盾的共同体。无论开发商还是媒体都有自己的利益的底线，有时是为了盈利，有时是为了名誉，有时是为了生存。
某种意义上讲，房地产和媒体有利益一致的时候，媒体能够成为房地产展示和交流的平台，房地产也可以成为媒体的大客户或者说“摇钱树”，但媒体同时又肩负着舆论导向和社会监督的职责，媒体也可以成为反对c揭露c批判开发商的先锋。
其实大家都知道，房地产的宣传推广过程是很重要的，所以媒体选择也就成了经营过程中的重要一环。通常我们要根据项目的定位，来选择相应的媒体组合，以达到最适合项目的宣传效果。但媒体的公信力也是把双刃剑，不仅可以成为商家树立品牌形象的利器，也能成为架在商家脖子上的要挟之刃。其中的关系如何拿捏，双方都各有一本帐。
我是做媒体出身的，自然深知其中的道道。
各大城市媒体在地产这一块都有占有垄断地位的强势媒体，往往也会通过一些手段来巩固这些优势，作为买方的开发商很多是抱着敢怒不敢言的态度，更多的是希望有竞争的局面出现。北京当年一度是北京青年报一统天下，其在房地产领域相当长的一段时期保持了强势，很容易给人店大欺客的感觉。
我操盘北京富力城的时候就觉得这样很不合理，不能一味忍让。此时，冯仑也和我及任志强提起此事，提出应改变这种游戏规则，并决心挑战一下北京青年报的强势垄断地位。于是联合在京的华远c万通ch一中国c今典c太合c当代等地产商发起了一个旨在优化城市发展环境c打造京城品牌地产的“品牌地产联合行动”，我作为大家推选出的代表，先和北京青年报的李世恒副社长谈判，希望能给我们广告上优惠到35，李社长不同意，他认为北京青年报就是房地产广告投放的最佳媒体，最多只能优惠到30以下，无奈，我只能退回来和大家商量。这次联盟的秘书长任志强请大家在西城的一个餐厅吃火锅，商讨怎么办，最后决定将联盟内的60以上的广告投放给北京晚报，但要有一个好的价格。
一个文人的地产江湖第四部分被“封杀”了一把2
这些地产商当时的销售额能占到北京房地产市场的50以上，广告投放量也能超过50，这在当时是很有杀伤力的。
后来还是我作代表，去和北京晚报广告部经理倪宝忠进行了谈判。北京晚报的上上下下的领导都很支持，给了我们一个很好的价格，并相约我们联盟内的各家都与北京晚报签订了一份合作协议，并让各家认缴了50万的保证金。后来北京晚报还在长富宫饭店专门组织了一场盛大的发布会。相关老总们集体亮相，我也在会上作了关于与北京晚报合作的目标与未来的讲话。
在这次12家地产商与北京晚报的合作中，各地产商都把自家60以上的广告投给了北京晚报，而报社会派专人对各家在北京晚报c北京青年报c北京晨报c京华时报等媒体的投放比例进行监督。而我们联盟也相应获得了北京晚报提供的一系列广告价格与配套宣传的优惠。另外，在我们的要求下，北京晚报答应将在一个月内成为飞机上的读物，并在全市300多栋高级写字楼c饭店都有赠送，在地铁c咖啡厅和主要人流聚集处都有赠送或派发，其“楼市专刊”由每周两期增加至每周4期，并且为铜版纸印刷，并增加业界代表性人物的访谈内容。
这次合作的主要内容不仅包括约定了一个更加合理的广告价位，还确定了定期的项目推介和开发商访谈等媒体表现内容与形式。如此大规模的整合宣传，品牌的聚合效应发挥了出来，品牌及产品形象也都得到了一次飞跃或巩固。而且，拉低了商家的宣传成本，提高了北京晚报的宣传效应和竞争力，扩大了其广告市场占有率，从而改变了北京地产媒体市场北京青年报一枝独大的格局。这一事件也在北京的媒体经营发展史上留下了一笔。
我同样也在媒体上留下了一笔，那一笔写出了俩字“”。由于这一事件我是个“出头鸟”，因而被北京青年报所忌恨，于是，我有幸尝到了媒体的这一最高“礼遇”。
曾经他们曾几次抛出了“橄榄枝”，希望我能放弃挑战其权威的幻想和行动，但我还是有些胆量和志气，未为所动，于是人家就祭出了杀手锏。为了让我感受更真切，北京青年报专门组织了一次业界的论坛活动，指名道姓非叫我参加，“盛情”之下，我欣然赴会。会后人家把所有人的照片c言论都高调刊登了，就是我落了个“人间蒸发”的待遇，做了回空气。
好在我对此并不在意。倒是北京晚报的房地产广告的投放量直线上升。“北京楼市”专刊每周增加到4期，而且业内消息和整个信息量加大了许多。当然这只是商业利益的博弈，并没有影响我和北京青年报的那些朋友之间的情谊。这里面还有些小插曲。北京青年报房地产周刊的主编牛金荣约我去亚运村的名人酒店聊过。她曾透露说其实我们的联盟每次开会的细节她都知道。我们联盟中的某某老总每次都跟她透露，我听了很是惊愕，不过并没有把此事张扬出去。因为这种联盟本身就不是件容易的事，各个老总也都有自己的利益和算盘，有一些杂音都是可以理解的。
一年后，我与北京青年报的关系也没有一直僵下去。第二年我们在北京青年报的宣传投放力度也很大。记得那年北京青年报的广告收入为25亿左右，而仅富力一家就投放了2500万，占据了一成。后来北京青年报的年会上，我还成了唯一受邀上台致词的嘉宾。
一个文人的地产江湖
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当时有一个现象引起了我的关注：近年来，东部繁华商圈缺少纯居住类高档社区。许多高档楼盘中的居住类客户正在纷纷逃离。比如朝阳门附近的美惠大厦c西大望路边的现代城等，大批公司的进驻与原住户之间产生难以调和的矛盾。这一现象的背后绝不是单纯管理上的问题，其楼盘早期定位便是模棱两可的。我当时就确定了目标，要将富力城打造成东部商圈最大的纯居住类高档物业。我坚信自己的楼盘是充满岭南风味的“橙子”，与“苹果”之类北方产品不在同一竞争平台上。不否认周边另有一些项目的价格更低，但是，那些只能算是萝卜，不在水果之列。不管是橙子c苹果还是萝卜，这种多元竞争的结果是，谁的性价比高，谁才是赢家。
北京是一个特殊的城市，南方的开发商在做产品设计c规划上必须要把南北方的差异结合起来，一方面要适应北京的地理c文化特征，同时还要保留自己固有的精华部分，否则很难在北京立足。当然我们不做太多的概念炒作，而是坚持做中档住宅，踏踏实实地盖房子，并且始终坚持准现房销售，让客户感受企业的务实精神。
景观是南方开发商的强项，但这是与地理c气候特点结合在一起的，在北京做出纯正的南方的园林是不现实的，这就需要我们在做产品时要有更多的考虑。
我对于在北京做项目，总结了两个“新”字：
1新市场思路经营品牌。
当广东发展商来到北京后，带来了一股“南中国”的热风，尤其是把市场上很好的观念带进北京，通过市场化运作对京城楼市起到了明显的推动作用。当时我和冯伦c潘石屹一块聊过，我们从海南来的这些人，包括深圳来的这些人，带来了什么资金吗没有。实际上是带来了自己的一种观念，一种深具个人性灵的运作房地产的模式。这对于北京房地产业的发展非常重要。
富力城的开发模式是走快速c薄利c精品的路子，不去追求过高的利润，而是在合理预期利润下尽可能快地滚动开发，快速回笼资金。靠产品品质树立品牌，靠产品创新发展品牌，力求通过产品的创新，服务的升级全面提升品牌，将一切能与消费者产生联系的环节都以一种主动真诚的心态去面对，走服务升级的品牌发展之路。
在这些新的思路下，富力的品牌表现倍加引人注目。富力城作为广州富力集团在北京的第一个大型项目，秉承了富力集团在广州多年的中档偏上的路线，整个社区以板楼为主，容积率仅在25左右，而且有大面积的园林和水系，相对该区域内的其他项目，富力城的大盘优势十分明显。同时要指出的是，虽然富力在广州开发的众多住宅项目与北京富力城都极其类似，北京富力城从开工建设到销售也算轻车熟路，但作为一个滚动4期开发的百万平方米大盘，富力城在开发过程中能很好地避免施工扰民c配套投入使用晚等一直困扰大盘开发商及大盘业主的问题，一直坚持做精装修，而且还能保持最低的投诉率，“敢于在315那天交楼”也成为一段佳话在京城传颂这一切在外界看来实属不易，正是这些表现充实了富力维系品牌的强大动力。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜4
2新产品价值引领市场。
作为南派开发商，北京富力城的精细开发为京城房地产消费提升了很多空间，促使北京住宅产品的立面c户型c园林等很多元素都得到了不小的改观，树立了新产品主义典范。
回头去看，当初南方发展商到北京时，北京的房地产水平比南方可能要落后3到5年，而当富力城起来之后，北京市场在产品品质上的地域性差别大大降低了。差异更多是来自细节。过去北京多是开发毛坯房，现在北京做精装修房的项目也已经有很多了。
很多人都注意到曾经北京商品房首先的外立面普遍不够细致，缺乏美感。南派的富力首先注重的外立面设计。富力城简洁明快的外立面设计，让很多人眼前一亮，在很大范围上博取了大家的好感，同时也影响了北京的开发商，城市的面貌也因此迅速改变。二是户型设计的合理化，主要体现在面积的分配和各个区域功能的合理搭配上，以前北京楼盘的缺点是比较明显的。三是显著园林景观的改进设计；四是采取了南方的落地窗c飘窗等设计，室内采光显著改善。
我当时曾提出“开发一个社区，建设一座公园”的口号，并将其赫然刊登在广告上。而事实上，到过富力城的人都会被它超大规模的精细园林所吸引。这些动人的风景背后是富力对住宅品质的真心追求，仅为园林富力就投资1亿多元，在北京顺义建立了自己的园林基地，专门为自己的项目提供各种树种。富力城绿化率达到50以上，17万平方米的园林绿化，光树种就有80多种，实现了“每个楼座都在园林中”的理想。还有在京城屈指可数的面积超过12000平方米的水系，以及多姿的雕塑小品和与园林c水岸相伴的灵动珍禽，都在人们视觉的中迅速赢得了人心。
完善的社区配套也是富力城的一大实实在在的亮点。投资两个多亿在社区中建北工大附中新址c芳草地小学及幼儿园。社区中建有综合会所，辐射半径达到整个小区，业主“不用到郊区去度假”。同时，富力城的商业配套也应有尽有。这些都为业主提供了生活便利。尤其是富力城的bd及泛bd范围内最大规模的6星级生态会所，拥有2300平方米星光泳池及齐全的球类运动场所，并首创6星级香薰b，还首次引入了英式花生吧。会所总建筑面积近2万平方米，分地上4层和地下2层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。如此手笔足以能体现欲将北京富力城做成富力代表作的坚强决心。
北京富力城户型也很讲究，朝向c通风c采光等都力求做到最佳，处处体现出高档和人性化，并且根据客户的需要和建议不断地改进提高。房间方正规矩，使用面积比率极高，交通和辅助面积减至最少，充分提高使用率。户型面积从一期中的中小户型至二期的大户型，三期则中大与超大户型结合，直至四期的千余平方米官邸，产品丰富，可选择性也很强。
功夫不负有心人。北京富力城的高品质和高性价比注定会收到良好的市场反应，上市以后销售额一直名列前茅。无论是“天价拿地”还是“联合招标”，一直到后来的“五盘同开”c“六盘联展”，富力城一直是万众瞩目的焦点。随着项目开发的不断深入，产品品质也在逐步升级。富力城的住宅部分是分4期开发的，从东向西，总体规划上充分结合地块性质，围合了近10万平方米的中央园林空间，各楼座全部南北向布置，错落排布，园林空间也流动起来，整体感强，明显的社区性大型组团很直观地反映出产品的升级步伐。从一期到二期c三期，富力城的产品设计c内装品质以及园林c配套都在不断升级，同时不断提升的产品价值迅速反馈在品牌价值的提升上。项目软硬件优势作为品牌价值的强有力的支撑，产生了品牌价值与产品价值的良性互动。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜5
从富力城落户北京“东五厂”地块起，富力城就开始引领北京房地产市场的新风潮，一步步走过来，到现在大家都还历历在目：
2002年4月24日，北京富力城房地产开发有限公司成立，拉开了富力在北京“筑城”的序幕；
2002年9月，北京富力城在北京朝阳商务节上露出真容，北京bd周边区域真正成为商务人士眼中投资置业的理想区域；
2002年底，富力地产举行了历时4个月的“户型评比活动”，为北京富力城开盘预热。该活动提出户型结构c面积c园林c配套客户自己说了算，最高奖项为价值17万元的高档轿车，这次活动为富力城积累了大量的准客户。
2003年1月7日，北京富力城与建外h一联合招标新闻发布会在建国饭店大宴会厅举行。两个项目联合招标金额为80亿元人民币，其中富力城45亿元，其金额之高c规模之大在北京乃至全国房地产界尚数首次。后被媒体点评为2003年北京楼市最昂贵的招标。富力城还没开盘就已吸引了关注的目光，激发了人们对这个南派代表项目的期望和兴趣；
2003年3月19日，北京富力城启用新建的占地2000余平方米，外观为一彩色椭半圆球体的售楼中心。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢的吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处。
北京富力城项目开盘伊始，便邀请了业内人士c文化名人c地产大腕c园林设计者c教育专家c规划建筑c媒体c甚至购买北京富力城的业主等各界人士，对项目进行“品头论足”，名曰：“富力新论坛”。并且将富力城的内部刊物也命名为“富力新论坛”，定向赠送给他们的目标客户群。由此，北京富力城成功搭建了与社会沟通的平台，也使富力品牌的传播有了顺畅精准的渠道。
此外，北京富力城还有一些异于同行的举措。比如，每个工地的围墙都被开发商当做一块巨大的户外广告牌，这好像已经成为一种习惯。北京富力城却能利用一面围墙搞成一项公益推广活动：2003年11月13日，“欢乐在富力”儿童绘画活动举行，近500名小学生，在总长400米的富力城工地围墙上，现场绘制了700多幅儿童画，把富力城工地围墙装扮成了东三环双井桥畔的一道靓丽的风景。“举重若轻”是营销销售工作的最高境界，北京富力城的营销团队似乎总有“点石成金”的手段。
2003年7月3日，a5楼样板层对外开放，同时园林示范区对外开放。立体施工楼盘c园林c配套设施同时施工c样板层c园林绿化示范在北京楼市中非常罕见。将客户手中的规划图纸真实的展现在大众的面前。“期房销售，现房感受”。此举有力地推动了项目的销售工作。人们有所了解的是富力集团在南方做了10多年，先后开发了20多个项目，在园林方面十分重视。来富力城看房的人不仅能阅读到楼书，同时还能看到开发商专门为介绍小区绿化而做的一本精美的园林手册。这些本已给人带来了些许惊喜，而现在画面上美妙的风景园林竟已实实在在地呈现眼前。到2003年底，富力城的工地上已经有11座住宅和1个会所拔地而起，这充分展示了富力在运作大盘项目所表现出的大家风范，使人们心中不由得对富力人的真诚生出一分敬意。
在富力城销售过程中，广告上的内容就没离开过“打折”。什么开盘折c99折c教师护士军人折c周末折c抽奖折c封盘折，翻来覆去折上折，却实现了一次又一次的销售小，一路打到年底，销售额直冲18亿。看来每个客户都欢迎这样的折扣游戏，于是富力城在岁末干脆来了个购房“一口价”。打折在继续，楼盘却在升值。早买的业主们看着升值的房子心中暗喜，准备买富力城房子的客户在享受优惠时也能心理平衡，皆大欢喜
富力城的土地承载了我的梦想与希望，我为这片土地流下了无数的汗水，能够目睹这块光荣的土地涅磐重生，我想我是幸运的，能够参与其中，我更感到无比自豪。
一个文人的地产江湖第四部分被“封杀”了一把1
曾有一本畅销书叫货币战争，描述了国际金融集团及其代言人在世界金融市场上翻云覆雨的过程。货币在金融集团竞争中充当了投枪和炮弹。在房地产竞争中货币尚未达到这个层次，但在营销竞争中同样会使用公共武器，这就是媒体战争。房地产的营销和推广与媒体有着千丝万缕的联系，比其他商品更依赖媒体。
另一方面，目前媒体的主要赢利模式依然依赖广告，从近几年北京c广州c深圳c上海等大中城市主流纸质媒体的广告收入的行业结构来看，房地产排在第一位。房地产媒体进入2003年开始逐渐繁荣起来，再往后几乎所有媒体都开办了房地产专版，专门的房地产杂志c专业网站亦如雨后春笋。报纸媒体依然一枝独秀，竞争媒体摩拳擦掌，地产媒体之间为了争夺开发商有限的广告预算的竞争也日益激烈：一c地产杂志方兴未艾。二c房地产网络媒体不甘示弱。比如搜房网就曾宣称，在它的网站上投放网络广告，平均成本只有报纸的25，建议客户投放广告时，将互联网与报纸c户外广告组合在一起进行媒介策划，从而达到最佳的宣传效果；三c房地产媒体比房地产商还活跃，还能爆料。
有人说房地产和媒体是利益共同体。
其实这是一个矛盾的共同体。无论开发商还是媒体都有自己的利益的底线，有时是为了盈利，有时是为了名誉，有时是为了生存。
某种意义上讲，房地产和媒体有利益一致的时候，媒体能够成为房地产展示和交流的平台，房地产也可以成为媒体的大客户或者说“摇钱树”，但媒体同时又肩负着舆论导向和社会监督的职责，媒体也可以成为反对c揭露c批判开发商的先锋。
其实大家都知道，房地产的宣传推广过程是很重要的，所以媒体选择也就成了经营过程中的重要一环。通常我们要根据项目的定位，来选择相应的媒体组合，以达到最适合项目的宣传效果。但媒体的公信力也是把双刃剑，不仅可以成为商家树立品牌形象的利器，也能成为架在商家脖子上的要挟之刃。其中的关系如何拿捏，双方都各有一本帐。
我是做媒体出身的，自然深知其中的道道。
各大城市媒体在地产这一块都有占有垄断地位的强势媒体，往往也会通过一些手段来巩固这些优势，作为买方的开发商很多是抱着敢怒不敢言的态度，更多的是希望有竞争的局面出现。北京当年一度是北京青年报一统天下，其在房地产领域相当长的一段时期保持了强势，很容易给人店大欺客的感觉。
我操盘北京富力城的时候就觉得这样很不合理，不能一味忍让。此时，冯仑也和我及任志强提起此事，提出应改变这种游戏规则，并决心挑战一下北京青年报的强势垄断地位。于是联合在京的华远c万通ch一中国c今典c太合c当代等地产商发起了一个旨在优化城市发展环境c打造京城品牌地产的“品牌地产联合行动”，我作为大家推选出的代表，先和北京青年报的李世恒副社长谈判，希望能给我们广告上优惠到35，李社长不同意，他认为北京青年报就是房地产广告投放的最佳媒体，最多只能优惠到30以下，无奈，我只能退回来和大家商量。这次联盟的秘书长任志强请大家在西城的一个餐厅吃火锅，商讨怎么办，最后决定将联盟内的60以上的广告投放给北京晚报，但要有一个好的价格。
一个文人的地产江湖第四部分被“封杀”了一把2
这些地产商当时的销售额能占到北京房地产市场的50以上，广告投放量也能超过50，这在当时是很有杀伤力的。
后来还是我作代表，去和北京晚报广告部经理倪宝忠进行了谈判。北京晚报的上上下下的领导都很支持，给了我们一个很好的价格，并相约我们联盟内的各家都与北京晚报签订了一份合作协议，并让各家认缴了50万的保证金。后来北京晚报还在长富宫饭店专门组织了一场盛大的发布会。相关老总们集体亮相，我也在会上作了关于与北京晚报合作的目标与未来的讲话。
在这次12家地产商与北京晚报的合作中，各地产商都把自家60以上的广告投给了北京晚报，而报社会派专人对各家在北京晚报c北京青年报c北京晨报c京华时报等媒体的投放比例进行监督。而我们联盟也相应获得了北京晚报提供的一系列广告价格与配套宣传的优惠。另外，在我们的要求下，北京晚报答应将在一个月内成为飞机上的读物，并在全市300多栋高级写字楼c饭店都有赠送，在地铁c咖啡厅和主要人流聚集处都有赠送或派发，其“楼市专刊”由每周两期增加至每周4期，并且为铜版纸印刷，并增加业界代表性人物的访谈内容。
这次合作的主要内容不仅包括约定了一个更加合理的广告价位，还确定了定期的项目推介和开发商访谈等媒体表现内容与形式。如此大规模的整合宣传，品牌的聚合效应发挥了出来，品牌及产品形象也都得到了一次飞跃或巩固。而且，拉低了商家的宣传成本，提高了北京晚报的宣传效应和竞争力，扩大了其广告市场占有率，从而改变了北京地产媒体市场北京青年报一枝独大的格局。这一事件也在北京的媒体经营发展史上留下了一笔。
我同样也在媒体上留下了一笔，那一笔写出了俩字“”。由于这一事件我是个“出头鸟”，因而被北京青年报所忌恨，于是，我有幸尝到了媒体的这一最高“礼遇”。
曾经他们曾几次抛出了“橄榄枝”，希望我能放弃挑战其权威的幻想和行动，但我还是有些胆量和志气，未为所动，于是人家就祭出了杀手锏。为了让我感受更真切，北京青年报专门组织了一次业界的论坛活动，指名道姓非叫我参加，“盛情”之下，我欣然赴会。会后人家把所有人的照片c言论都高调刊登了，就是我落了个“人间蒸发”的待遇，做了回空气。
好在我对此并不在意。倒是北京晚报的房地产广告的投放量直线上升。“北京楼市”专刊每周增加到4期，而且业内消息和整个信息量加大了许多。当然这只是商业利益的博弈，并没有影响我和北京青年报的那些朋友之间的情谊。这里面还有些小插曲。北京青年报房地产周刊的主编牛金荣约我去亚运村的名人酒店聊过。她曾透露说其实我们的联盟每次开会的细节她都知道。我们联盟中的某某老总每次都跟她透露，我听了很是惊愕，不过并没有把此事张扬出去。因为这种联盟本身就不是件容易的事，各个老总也都有自己的利益和算盘，有一些杂音都是可以理解的。
一年后，我与北京青年报的关系也没有一直僵下去。第二年我们在北京青年报的宣传投放力度也很大。记得那年北京青年报的广告收入为25亿左右，而仅富力一家就投放了2500万，占据了一成。后来北京青年报的年会上，我还成了唯一受邀上台致词的嘉宾。
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