第 4 章

  太明白所谓的保障xìng住房其实应该是政府的责任，而一味地把怨气都撒到了开发商身上，造成了这样的矛盾。这种矛盾在目前市场低迷的情况下，你认为会有所缓解吗？

  聂梅生：我认为有所缓解。在新的国六条当中，有一条专门说这个事，就是开发商要合理地计算价格。而且现在选房的余地也很大。第二，银行这块利息低了。第三，政府在支持购房者购买普通商品房上面有各种各样的优惠。把它们算在一起，房价就趋向于合理了。

  曾子墨：虽然您认为现在是买房非常不错的一个时机，但是很多普通民众还是持一种观望情绪，认为中国经济的恢复可能还需要有一段时间，认为或许到了2009年年中或者年底的时候，房价还会持续下跌。

  聂梅生：这就是民众的信心问题，而不是房价的问题了。所以这个事情要统一地看。如果你现在有能力买房，那在这个节点上你能够支付你就要出手，你不要去想2009年。2009年可能房价比现在更低，但是也不排除你要买的这个区间的房价恰恰上升了。

  曾子墨：现在房地产市场低迷，你认为最主要的问题是什么？是jiāo易量的问题，是房价的问题，还是房地产开发商本身资金链断裂或可能断裂的问题？

  聂梅生：当前房地产市场面临的最大问题就是在购房人、开发商、金融机构也就是银行，这个三角关系当中哪一个环节最薄弱。我觉得不用分析，当前最薄弱的环节是开发商，它的资金链非常紧张。资金链为什么紧张？那是因为政策已经从紧了一年，jiāo易量急剧下降。本来房地产不管是在中国还是在美国，它都是有杠杆的，杠杆一失灵就是风险，因为它是撬动的。美国这个杠杆是在次贷问题上失灵了，咣叽就倒下来了，然后雷曼就倒台了。中国也有这个杠杆，大概是1比3、1比4的杠杆，开发商恰好在这个杠杆失灵，它的资金链断裂以后就会形成几大问题。现在的情况就非常紧张，我们测算了一下，到2008年年底的时候，中国房地产开发企业的资金链总计有五千亿以上的缺口。由于有这么大的资金缺口，在下半年就已经开始收缩了，不买地了，收缩资本了，缓建房了，把整个速度放慢了。即便如此还有五千亿。如果这五千亿补不上的话，第一个问题就会出现：不良资产，资不抵债。资没有了，债有，它有杠杆，肯定有债，资不抵债就形成烂尾楼，那就变成是开发商欠银行的。如果它是有首付、有按揭，银行又扯到一帮购房人，那肯定是找银行算账。你这个楼jiāo不了了，我跟银行jiāo的按揭怎么办？然后开发商又欠着建设商，施工企业欠着农民工，同时还扯到政府的一些税费，所以就形成一个非常复杂的多角债。那就变成当年海南的情况。最后还得收购不良资产，还得政府入资出手，这个是我们最担心的。但是不排除肯定会有这样的情况发生。

  第17节：2009，楼市何时回暖？(5)

  【名词解释】

  不良资产

  企业的不良资产是指企业尚未处理的资产净损失和潜亏（ 资金 ）挂账，以及按财务会计制度规定应提未提资产减值准备的各类有问题资产预计损失金额。

  银行的不良资产主要是指不良贷款，俗称呆坏账。也就是说，银行发放的贷款不能按预先约定的期限、利率收回本金和利息。不良资产主要是指不良贷款，包括逾期贷款（ 贷款到期限未还的贷款 ）、呆滞贷款（馄诹侥暌陨系拇?）和呆账贷款（ 需要核销的收不回的贷款 ）三种情况。其他还包括房地产等不动产组合。

  不良资产是不能参与企业正常资金周转的资产，如债务单位长期拖欠的应收款项，企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。

  1998年以后，我国将资产分为"正常"、"关注"、"次级"、"可疑"、"损失"，即"五级分类"。1999年7月，央行下发了《 中国人民银行关于全面推行贷款五级分类工作的通知 》及《 贷款风险分类指导原则（孕?） 》。按照人民银行的规定，现在通常提取的专项准备金比例为：关注2%、次级25%、可疑50%、损失100%。后三类为不良资产。

  曾子墨：这个五千亿的资金缺口现在补上的可能xìng会有多大？补上的比例会有多少？

  聂梅生：其实现在大家都知道，要补上这个资金链，一方面就是说在你没有利润或者利润非常微薄的情况之下，也要把房子赶紧卖了，这样回收现金流，资金链就不断。所以现在就是保资金链、保不破产比保利润更重要。开发商不要去想利润的事，想办法把资金流保住。过这个坎儿以后，可能将来你还可以继续发展、恢复良xìng。第二条就是金融机构，银行怎么对开发商合理地贷款，然后再发债券。另外一方面，关于土地问题，政府也在把以前的高价地进行重新协议、重新规整。我觉得这么多管齐下，这个五千亿缺口的问题是能够逐步解决的。

  【名词解释】

  烂尾楼

  烂尾楼是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

  第18节：2009，楼市何时回暖？(6)

  烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤luǒ在烈日下，任凭风吹雨打。这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的"心病"。

  由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。

  烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。

  曾子墨：问题解决需要多长时间？国六条的这些政策生效大概还需要多长的时间？

  聂梅生：我认为国六条和在此之前出台的一些政策起码是出晚了一个季度。我认为2009年第一季度，这个市场会慢慢地达成共识。到二季度以后，会看到它整个地走向一个理xìng，我们叫回暖也好。它是走向一个新的平台，一定不是2008年和2007年故事的重演。我认为2007年中国房地产很不正常，那样疯涨，2009年这个风光绝对不再。你算一算利润就会知道，绝对不能得到2007年的利润；也不要去想2008年这种房价的跳水，我觉得2009年也不会这么跳水。应该会翻开新的一页，会有一个新的平衡、新的健康发展。

  "国六条"的主要意见是：一、加快保障xìng住房建设力度；二、进一步鼓励普通商品住房消费；三、支持房地产开发企业，积极应对市场变化；四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；五、加强房地产市场监测；六、要积极营造良好的舆论氛围。

  曾子墨：这次出台的房地产政策，很多人都称为是新政。虽然你也认为它出台得晚了一些，但从政策本身的角度来讲它的新意到底有多大？是不是还缺乏一些其他的政策来配合和促进房地产市场的发展？

  聂梅生：我一直说它是新政，新政是指什么呢？是针对2007年的那套政策来说。因为2007年是在对经济的判断之下推行从紧的货币政策，防经济过热。在这种情况下，你出台了一大堆的政策，就相当于拉了一次防空警报，大家都赶紧进防空洞，因为你要从紧嘛。而2008年的经济形势已经完全不是这个情况，国际国内都变了。你必须松绑，解除警报，所以我认为这个新政相当于2007年的反差行为。2007年全部缩紧，2008年把缩紧的政策全部松绑，松绑以后再制定新的。现在就处在这个阶段，我指的是政策差不多回到了2006年，但是市场还没有回到2006年。在这个之上还出了一些新政策，比如说金融方面。中国的金融体制改革我认为是最慢的，这次在房地产问题上，恰恰在金融方面出现了前所未有的松动。比如说关于二套房放贷，关于改善xìng住房和首套房贷的政策，还有明确地提出并购，还有债券、企业债等等。更重要的就是房地产信托投资基金，这个金融创新我们期盼了四年。

  第19节：2009，楼市何时回暖？(7)

  曾子墨：有没有一些你认为应该推出的政策，用来进行补充或是刺激房地产发展？

  聂梅生：我认为有。我认为这一轮的房地产政策调整当中缺一块儿：土地。你看，出了这个六条，还出了一些，但全是金融和保障房等等，针对市场而出的政策应该是比较全的。但是土地方面没有什么动静。实际上我一直认为，2007年是中国房地产最不好的一年，就是土地和资本市场jiāo替互动攀升，结果造成了全国的地王，造成了面粉比面包还要贵，这就是土地引起的。现在这个情况是不是应该反思一下，这种地价飙升形成地王高位得价的拍卖方式，是否适合中国的情况？为什么2008年频繁流拍，2007年就抢地王？难道我们不可以仔细地深思一下，我们当前这样一些土地制度、土地政策，有出新政的必要吗？我认为太有必要了。关于土地的制度，尤其是土地增值税这一块，2007年土地价格上升，你收增值税是对的。但是2008年土地在流拍、价格在下降，我估计2009年也不会像2007年那样再上升。土地在减值，你有增值税要收，而且是最后清算，那你有没有减值税？现在土地价格在减，凭什么要对开发企业继续收增值税呢？这个判断就有问题，土地不增值还要减值呢！像这样一些政策，我觉得有深入调整的空间，而且期盼土地政策应该有一些动作。

  【名词解释】

  土地流拍

  土地流拍是指国家有关部门拿出土地进入市场拍卖的时候，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的现象。在房地产市场好的时候是不存在土地流拍现象的，只有房地产市场出现资金短缺，房屋质押导致开发商资金链无法连接的情况下才会出现土地流拍。

  2007年以前房地产市场异常红火，不存在土地流拍现象，有的只是地王，有的土地地面面积甚至比楼面面积还高，也就是说土地的单价面积比同地段的楼房单价还高。房地产市场进入寒冬以后，很多买家开始观望，投资人也撤出房地产市场，开发商的房子卖不出去，自然没有资金再购买土地，而且在市场预期不好的情况下开发商也不会妄自进行竞价，导致很多以前炙手可热的地段土地出现无人竞价，或者竞价低于底价的现象，土地没有拍卖出去，即为流拍。

  第20节：2009，楼市何时回暖？(8)

  曾子墨：那在未来当出现什么样迹象的时候，我们可以判断房地产市场开始回暖？

  聂梅生：我觉得jiāo易量最重要。我2008年上半年就说过，不要盯着房价，jiāo易量比房价更重要！为什么呢？因为有jiāo易才有市场，市场经济就是jiāo易，没有买方卖方哪有市场经济？jiāo易当中才能产生一个价格，才能在买方卖方之间找到一个平衡点。2008年上半年，北京的市场叫做"有价无市"，我有价格但是我没有市场，市场急剧萎缩，这是不正常的。但是如果jiāo易量恢复了，那就是市场恢复了，就不可能出现"有市无价"。所以说房价到底高了低了，只有它的jiāo易量恢复到一定程度的时候，才可以说这个房价是正确的还是不正确的。所以当前最重要的是恢复信心，恢复消费者的信心，jiāo易量要上来，消费这块必须支起来。所以这次好多政策都是出在消费。jiāo易量起来了，信心逐渐恢复了，市场才有可能回到正常。

  曾子墨：房地产市场的发展对于拉动内需，特别是对于2009年中国宏观经济要"保八"，能起到多大作用？假如房地产市场不能够重新启动的话，"保八"会不会有危险？

  聂梅生：我觉得起到举足轻重的作用，这就是为什么温家宝总理在国务院常务会上重新提出来，房地产是重要的支柱产业。这个话已经有一两年不提了。我就说几个数字吧。房地产一头担着消费，一头担着投资。2009年既要增加投资，又要保消费，因为你要"保八"，就靠这两个，出口不能下滑。大家本着这么一个思路，先说消费。消费当中它占多少？你看看2007年居民买房买了多少钱？3万亿。2007年我们整个零售消费品的总额是多少？10万亿。买房子的钱占了消费的30%，你说重不重要？如果3万亿全到银行去了，都绷着不买了，这说明中国是有消费能力的。现在存款是20万亿，2007年是有3万亿在买房，可能有几万亿在炒股，今天这两个全缩回去了，变成了20万亿在银行。再看看投资，它占城乡固定资产投资20%到25%。所以投资和消费两头就是这个数，它少了哪个都不行，少了哪个中国经济就偏。中国再找不出第二个产业，能支持这么大的消费，能支持这么大的投资，只有房地产，它是排第一的。再说房地产跟金融的关系，它在金融资产当中占的比例。中国的房地产占银行利润的20%。所以目前这个情况，就保2009年经济来说，房地产起码不能够形成下坠力。先不要说它怎么去支撑，先别萎缩，别老百姓也不买房子，然后再唱空。当然，老百姓有权不买房，开发商有权干什么？它有权不投资，不买

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