第 5 章
热点，而且在全球迅速传播与蔓延开来。是理财所需？还是生存所需？或者是发展所需？2010年上半年6个月强劲的跨国收购，把全球不动产投资推向历史新高。上半年全球商用不动产的投资活动，已经从3280亿美元猛涨至3820亿美元，涨幅达16%。在韩国，购买海外房地产规模7月份达到亿美元，此次韩国购置海外房地产风潮跟韩国房价近几年的迅猛飙升不无关系，越来越多的韩国人只得将住房梦转嫁到海外市场。在日本，地少人多，对住房的需求比中国更紧张，在国内住房不能满足需求的时候，他们早就将投资目光转移到了其他国家。日本空前的不动产投资热潮横扫日本列岛再席卷全球，日本人是最早进入全球房地产市场的“炒房”大军。
在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然前提是必须投资优质实物资产。其中，房地产就属于实物资产中的一种。但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报率高的物业。一般有两种物业值得投资：一是高档写字楼项目，另一种是投资回报率较高的住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报——低风险投资化解通胀风险。虽然以人民币理财产品为代表的低风险产品，更适合风险规避投资者的选择。但是在通胀加剧的背景下，投资者选择的目标不仅仅是要有较高的投资回报率，更重要的在于能助其战胜通胀，也就是说，投资产品的目标收益率至少要高于通货膨胀率的水平。这也正是人们在通胀下选择投资不动产的意义所在。
有报告显示，海外投资者将公寓类不动产视为首选的投资目标，将零售类不动产视为次选的投资目标，再次则是酒店类不动产。机构投资者最偏爱的办公楼不动产排名第四，工业不动产则排名最末。
下面，我们来看看通胀下不动产投资的价值分析。
1.不动产的保值增值特征
首先，不动产是一种保值xìng投资。不动产的保值xìng，就本质而言是其抗通胀的特xìng。在通胀时，不动产价格自然也会像一般商品那样随着通胀而升高，以达到保值的目的。除土地外，不动产价格的构成主要是工资和建筑安装成本。当通胀发生时，往往工资是呈刚xìng增加的，建材及相关产品的价格也呈上涨趋势。此时，即使土地价格不上涨，不动产商品的价格也会由于工资和建筑安装成本的推动而上涨。从各国经济实践看，不动产价格一般会超过通胀率几个百分点。因此，不动产是抵御通胀的投资工具。
其次，不动产是一种增值xìng资产。其价格总是处在运动之中。尽管这种价格运动在短期不是有序的，但在较长的时期内会形成上升趋势。不动产价格的上升不是直线式的，而是周期xìng的循环上升，是通过市场价格的上下波动来实现的。从短期看，如三五年内，不动产既可能增值也可能减值，但是从长期看，如一二十年以至更长一个时期，不动产的增值则是必然的趋势。
通货膨胀的奥秘 第二部分 投资不动产（2）
2.不动产的杠杆效益型
除期货外，黄金、艺术收藏品、股票等投资工具均不能利用杠杆原理来扩大投资规模，只能有多少钱办多少事，从而无法获取杠杆效益。相反，不动产投资则是最能充分利用杠杆效益的一种投资。投资者可通过借入资金来扩大自己的投资规模，从而使自己不仅能获得自己股权投资的报酬，而且还可得到借入资金投资的部分报酬（应扣除借入资金成本），最终从整体上提高了股权投资的报酬率。不动产投资之所以具有此特xìng，主要是由于不动产的不可移动xìng和保值增值xìng的特点决定的。其特别适于担当借款的担保物，从而决定了利用借入资金的可能xìng。
3.不动产集投资和消费于一体
不动产作为一种投资工具，由于其保值增值的特xìng，决定了投资不动产具有风险低和回报率高的特点，加之其不可移动xìng，易保管、可抵押等特点，已日益成为人们普遍接受的投资工具。与此同时，不动产可居住的特xìng决定了其与其他投资工具明显不同。股票、债券、银行存款等投资工具只能作为投资者权益凭证，本身不能直接消费。在一般情况下，黄金和艺术品作为一种投资工具，具备保值甚至增值的投资特点，而作为一种物质实体，虽可用于消费、欣赏、穿戴等，但不能出租。在不转让所有权的情况下，没有现金流量收入，因而无法进行其他消费。不动产既可满足人类最基本的居住需求，又可在不转让产权的前提下，通过出租获得现金收入。不动产是一种财产，就像股票投资者一样，不动产投资者拥有获得经常收益的权利。这种收益来自不动产的出租，即租金收益。租金的主要成分是承担人使用了不动产而向所有权人支付的报酬，而不动产日常管理费用仅占租金很小比重。不动产租金收入具有稳定、可预见和不增长的特点。随着土地的不断增值和租金的不断提高，在不动产的租金收入与投资不动产的成本等值平衡时，不动产的租金收益则可视为额外收益而存在。此时，由于不动产投资成本的收回，租金可再生，且不动产的本值和租金收入呈不断提高之势，致使不动产投资收益（租金）可全部用于消费。此种消费属安全xìng消费，因在消费租金的同时，不动产仍处于投资增值之中，从而真正形成了消费与投资的一体。
但是需要注意的是：不动产投资虽然收益颇丰，但是在投资中还存在很多不确定的人为因素以及风险因素。因此，投资者在选择不动产投资时，首先要选定自己熟悉的、有经验的项目，选择的类型应尽可能少些，尤其是初次投资者，不要考虑多样化，以便积累更多的经验。事实上，有些不动产投资者只做土地开发（盈利最多、需要政府支持最多），有的只做房屋开发（盈利不是很大、但是很稳定）。其次，投资者要充分估计自己的资金能力（包括筹资能力），要根据自己的资金能力选择合适的项目，并有一定的支持能力。
不动产投资是我国一项新兴产业，随着国民经济增长格局的变化和人民生活水平的提高，房屋等不动产投资日益成为人们关注的焦点。政府对个人买房也始终持鼓励支持的态度，在制定相关各项金融政策的时候都十分注意鼓励购房者的热情。
那么，如何投资不动产呢？“房地产投资绝对不是一项适合所有人投资的项目，因此在决定投下大量资金之前，明智的人应当打下坚实的基础。”一位被誉为“诚信可靠的房地产投资专家”的美国女投资者维娜·琼斯·考克斯这么说道。她更是总结了每个成功的房地产投资者必须遵循的五大步骤。
通货膨胀的奥秘 第二部分 投资不动产（3）
1.加入一个房地产投资俱乐部或者协会之类的组织
只有想办法从那些成功和失败的房地产投资案例里吸取他人的经验与教训，才能使自己形成较完善的房产投资理念。
2.确定你真正想要得到的是什么
这并非简单地意味着“我要购买房产”。购买房产只是实现目的的手段，而快速兑现、提高现金流、增加退休收入或者减税等等，才是你投资房地产的真正目的。
在房地产投资的开始阶段就定下现实的目标，可以使你在寻找合适的房源时，专注于区域分析、寻找房产出售者以及退出策略，进而发现这些房源是否最大程度地符合你的预期目标。
3.决定何种投资方案最有效
事实上，总共只有5个基本的房产退出策略可供选择：零售、整体出售、附带购买选择权的租约、业主融资租赁以及出租。一旦确定了自己想要获取的目标是什么，可供选择的策略就会极其有限了。例如，如果你的目标是进行财富的长期积累或者增加被动xìng收入（坐享其成式的出租收入），那么零售和批发出售的策略就不适合；如果目前你需要大量现金用于还债或者进行其他投资，那么将物业出租就是个错误的选择。
合适的投资策略还受到个人受教育程度、个xìng以及个人可利用资产的限制。只有仔细审视了目标、个人可利用资产以及负债能力之后，你才能决定出选择哪种可以从房地产市场赚到钱的方案。
4.下定决心，获得相关知识和技巧，使自己的策略奏效
任何描述特定房产投资的书籍都会指示你如何在房产买卖中赚钱，如果你只是计划买进卖出房产而谋利，则就无须知道房东与租客间的法律规定，但如果涉及承租或者签订带购买选择权的租约，则必须了解并弄懂这些法律规定。
此外，有些技巧是你进行任何一种房产投资都必不可少的，主要包括：测定物业的价值、找到真实的卖家、与卖家讨价还价以及学会将自己的买价进行整合xìng地包装以增加说服力。
5.多出价（当然你的报价通常会有些保守），尽管出价时你可能并未完全弄懂所有技巧
当你投资不动产做到以下这5点的时候，你就成为了一个成功的不动产投资者。
投资不动产也存在着一定的风险，主要表现在以下3个方面。
第一，流动xìng风险。流动xìng风险是指企业因缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务、满足必要资金需求的风险。不动产投资由于投资规模巨大且投资期较长，因而流动xìng较差，不易变现。而保险公司是负债经营的随时可能发生保险赔付，必须保证资金的流动xìng。因此，保险资金在投资不动产时，必须要做好资产负债的匹配，充分认识不动产的流动xìng风险。
第二，价格波动风险。不动产的投资中，房地产投资是非常可观的。在投资房地产的过程中，必须对房地产业中的风险进行管理。一般来说，在房价上涨过程中，房地产业的风险很少出现，保险资金投资房地产的风险相对很小。而如果房价迅速下跌，在给开发商、购房者、银行带来损失的同时，投资在房地产业的保险资金也将面临较大的风险。我国的房价长期以来处于上涨的趋势，这也是房贷风险迟迟未现的主要原因。房价快速上涨，之前按揭贷款的购房者可以得到较大的差价，促使其及时还贷。然而，如果房价下跌严重，人们对买房获利的预期降低，之前累积的风险很容易瞬间bào发。除此之外，我国投机xìng购房比例较大，有些购房者通过按揭贷款购买多套住房。一旦对房价上涨的预期发生转变，炒房者就可能大批量抛房，进一步加剧房价的下跌，产生更大的市场风险。倘若炒房者囤积的房屋销售不出去，又可能出现违约。
第三，政策风险。不动产会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣、政策鼓励支持，则不动产价格看涨，相反，则会看跌。因此，我们在进行不动产投资时，要充分考虑政策风险。
通货膨胀的奥秘 第三部分 与其让存款缩水，不如大胆投身股市（1）
国家统计局日前公布的经济数据显示，2011年3月居民消费价格指数(CPI)上涨，并有持续走高的趋势。这不禁让人联想起了2007年、2008年的那波CPI上涨的过程。物价飞涨，居民生活成本不断上升。在“负利率”和通胀预期的督促下，人们纷纷将存款搬家，投身于股票投资之中。
1.炒股与储蓄存款的区别
股票投资和储蓄存款这两种行为在形式上均表现为：货币所有人将一定的资金jiāo付给股份公司或银行机构，以期获取相应的收益。但两者在本质上有着根本区别。
（1）xìng质不同。股票投资和储蓄存款都是建立在某种信用基础上的，但股票是以资本信用为基础，体现着股份公司与股票投资者之间围绕股票投资行为而形成的权利与义务关系；而储蓄存款则是一种银行信用，建立的是银行与储户之间的借贷xìng债务债权关系。
（2）股票持有者与银行存款人的法律地位和权利内容不同。股票持有者处于股份公司股东的地位，依法有权参与股份公司的经营决策，并对股份公司的经营风险承担相应的责任；而银行存款人的存款行为相当于向银行贷款，处于银行债权人的地位，其债权的内容只限于定期收回本金和获取利息，不能参与债务人的经营管理活动，对其经营状况也不负任何责任。
（3）投资增值的效果不同。股票和存款储蓄都可以使货币增值，但货币增值的额度却不同。股票是持有者向股份公司的直接投资，投资者的投资收益来自于股份公司根据盈利情况派发的股息红利。这一收益可能很高，也可能根本就没有，甚至还有可能导致投资者亏损。它受股份公司当年经营业绩的影响，时刻处于变动之中。而储蓄存款是通过实现货币的储蓄职能来获取货币的增值部分——存款利息。这一回报率是银行事先约定好的，是相对固定不变的，不受银行经营状况的影响。
（4）存续时间与转让条件不同。股票是无期的，只要股票发行公司存在，股东不能要求退股以收回本金，但可以进行买卖和转让；储蓄存款一般有固定期限，存款到期时存款人收回本金和利息。储蓄存款一般不能转让。
（5）风险不同。股票投资行为是一种风险xìng较高的投资方式，其投资回报率可能很高，但高回报率往往伴随着高风险；银行作为整个国民经济的重要金融支柱，其地位相对稳固，很少会
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在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然前提是必须投资优质实物资产。其中，房地产就属于实物资产中的一种。但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报率高的物业。一般有两种物业值得投资：一是高档写字楼项目，另一种是投资回报率较高的住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报——低风险投资化解通胀风险。虽然以人民币理财产品为代表的低风险产品，更适合风险规避投资者的选择。但是在通胀加剧的背景下，投资者选择的目标不仅仅是要有较高的投资回报率，更重要的在于能助其战胜通胀，也就是说，投资产品的目标收益率至少要高于通货膨胀率的水平。这也正是人们在通胀下选择投资不动产的意义所在。
有报告显示，海外投资者将公寓类不动产视为首选的投资目标，将零售类不动产视为次选的投资目标，再次则是酒店类不动产。机构投资者最偏爱的办公楼不动产排名第四，工业不动产则排名最末。
下面，我们来看看通胀下不动产投资的价值分析。
1.不动产的保值增值特征
首先，不动产是一种保值xìng投资。不动产的保值xìng，就本质而言是其抗通胀的特xìng。在通胀时，不动产价格自然也会像一般商品那样随着通胀而升高，以达到保值的目的。除土地外，不动产价格的构成主要是工资和建筑安装成本。当通胀发生时，往往工资是呈刚xìng增加的，建材及相关产品的价格也呈上涨趋势。此时，即使土地价格不上涨，不动产商品的价格也会由于工资和建筑安装成本的推动而上涨。从各国经济实践看，不动产价格一般会超过通胀率几个百分点。因此，不动产是抵御通胀的投资工具。
其次，不动产是一种增值xìng资产。其价格总是处在运动之中。尽管这种价格运动在短期不是有序的，但在较长的时期内会形成上升趋势。不动产价格的上升不是直线式的，而是周期xìng的循环上升，是通过市场价格的上下波动来实现的。从短期看，如三五年内，不动产既可能增值也可能减值，但是从长期看，如一二十年以至更长一个时期，不动产的增值则是必然的趋势。
通货膨胀的奥秘 第二部分 投资不动产（2）
2.不动产的杠杆效益型
除期货外，黄金、艺术收藏品、股票等投资工具均不能利用杠杆原理来扩大投资规模，只能有多少钱办多少事，从而无法获取杠杆效益。相反，不动产投资则是最能充分利用杠杆效益的一种投资。投资者可通过借入资金来扩大自己的投资规模，从而使自己不仅能获得自己股权投资的报酬，而且还可得到借入资金投资的部分报酬（应扣除借入资金成本），最终从整体上提高了股权投资的报酬率。不动产投资之所以具有此特xìng，主要是由于不动产的不可移动xìng和保值增值xìng的特点决定的。其特别适于担当借款的担保物，从而决定了利用借入资金的可能xìng。
3.不动产集投资和消费于一体
不动产作为一种投资工具，由于其保值增值的特xìng，决定了投资不动产具有风险低和回报率高的特点，加之其不可移动xìng，易保管、可抵押等特点，已日益成为人们普遍接受的投资工具。与此同时，不动产可居住的特xìng决定了其与其他投资工具明显不同。股票、债券、银行存款等投资工具只能作为投资者权益凭证，本身不能直接消费。在一般情况下，黄金和艺术品作为一种投资工具，具备保值甚至增值的投资特点，而作为一种物质实体，虽可用于消费、欣赏、穿戴等，但不能出租。在不转让所有权的情况下，没有现金流量收入，因而无法进行其他消费。不动产既可满足人类最基本的居住需求，又可在不转让产权的前提下，通过出租获得现金收入。不动产是一种财产，就像股票投资者一样，不动产投资者拥有获得经常收益的权利。这种收益来自不动产的出租，即租金收益。租金的主要成分是承担人使用了不动产而向所有权人支付的报酬，而不动产日常管理费用仅占租金很小比重。不动产租金收入具有稳定、可预见和不增长的特点。随着土地的不断增值和租金的不断提高，在不动产的租金收入与投资不动产的成本等值平衡时，不动产的租金收益则可视为额外收益而存在。此时，由于不动产投资成本的收回，租金可再生，且不动产的本值和租金收入呈不断提高之势，致使不动产投资收益（租金）可全部用于消费。此种消费属安全xìng消费，因在消费租金的同时，不动产仍处于投资增值之中，从而真正形成了消费与投资的一体。
但是需要注意的是：不动产投资虽然收益颇丰，但是在投资中还存在很多不确定的人为因素以及风险因素。因此，投资者在选择不动产投资时，首先要选定自己熟悉的、有经验的项目，选择的类型应尽可能少些，尤其是初次投资者，不要考虑多样化，以便积累更多的经验。事实上，有些不动产投资者只做土地开发（盈利最多、需要政府支持最多），有的只做房屋开发（盈利不是很大、但是很稳定）。其次，投资者要充分估计自己的资金能力（包括筹资能力），要根据自己的资金能力选择合适的项目，并有一定的支持能力。
不动产投资是我国一项新兴产业，随着国民经济增长格局的变化和人民生活水平的提高，房屋等不动产投资日益成为人们关注的焦点。政府对个人买房也始终持鼓励支持的态度，在制定相关各项金融政策的时候都十分注意鼓励购房者的热情。
那么，如何投资不动产呢？“房地产投资绝对不是一项适合所有人投资的项目，因此在决定投下大量资金之前，明智的人应当打下坚实的基础。”一位被誉为“诚信可靠的房地产投资专家”的美国女投资者维娜·琼斯·考克斯这么说道。她更是总结了每个成功的房地产投资者必须遵循的五大步骤。
通货膨胀的奥秘 第二部分 投资不动产（3）
1.加入一个房地产投资俱乐部或者协会之类的组织
只有想办法从那些成功和失败的房地产投资案例里吸取他人的经验与教训，才能使自己形成较完善的房产投资理念。
2.确定你真正想要得到的是什么
这并非简单地意味着“我要购买房产”。购买房产只是实现目的的手段，而快速兑现、提高现金流、增加退休收入或者减税等等，才是你投资房地产的真正目的。
在房地产投资的开始阶段就定下现实的目标，可以使你在寻找合适的房源时，专注于区域分析、寻找房产出售者以及退出策略，进而发现这些房源是否最大程度地符合你的预期目标。
3.决定何种投资方案最有效
事实上，总共只有5个基本的房产退出策略可供选择：零售、整体出售、附带购买选择权的租约、业主融资租赁以及出租。一旦确定了自己想要获取的目标是什么，可供选择的策略就会极其有限了。例如，如果你的目标是进行财富的长期积累或者增加被动xìng收入（坐享其成式的出租收入），那么零售和批发出售的策略就不适合；如果目前你需要大量现金用于还债或者进行其他投资，那么将物业出租就是个错误的选择。
合适的投资策略还受到个人受教育程度、个xìng以及个人可利用资产的限制。只有仔细审视了目标、个人可利用资产以及负债能力之后，你才能决定出选择哪种可以从房地产市场赚到钱的方案。
4.下定决心，获得相关知识和技巧，使自己的策略奏效
任何描述特定房产投资的书籍都会指示你如何在房产买卖中赚钱，如果你只是计划买进卖出房产而谋利，则就无须知道房东与租客间的法律规定，但如果涉及承租或者签订带购买选择权的租约，则必须了解并弄懂这些法律规定。
此外，有些技巧是你进行任何一种房产投资都必不可少的，主要包括：测定物业的价值、找到真实的卖家、与卖家讨价还价以及学会将自己的买价进行整合xìng地包装以增加说服力。
5.多出价（当然你的报价通常会有些保守），尽管出价时你可能并未完全弄懂所有技巧
当你投资不动产做到以下这5点的时候，你就成为了一个成功的不动产投资者。
投资不动产也存在着一定的风险，主要表现在以下3个方面。
第一，流动xìng风险。流动xìng风险是指企业因缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务、满足必要资金需求的风险。不动产投资由于投资规模巨大且投资期较长，因而流动xìng较差，不易变现。而保险公司是负债经营的随时可能发生保险赔付，必须保证资金的流动xìng。因此，保险资金在投资不动产时，必须要做好资产负债的匹配，充分认识不动产的流动xìng风险。
第二，价格波动风险。不动产的投资中，房地产投资是非常可观的。在投资房地产的过程中，必须对房地产业中的风险进行管理。一般来说，在房价上涨过程中，房地产业的风险很少出现，保险资金投资房地产的风险相对很小。而如果房价迅速下跌，在给开发商、购房者、银行带来损失的同时，投资在房地产业的保险资金也将面临较大的风险。我国的房价长期以来处于上涨的趋势，这也是房贷风险迟迟未现的主要原因。房价快速上涨，之前按揭贷款的购房者可以得到较大的差价，促使其及时还贷。然而，如果房价下跌严重，人们对买房获利的预期降低，之前累积的风险很容易瞬间bào发。除此之外，我国投机xìng购房比例较大，有些购房者通过按揭贷款购买多套住房。一旦对房价上涨的预期发生转变，炒房者就可能大批量抛房，进一步加剧房价的下跌，产生更大的市场风险。倘若炒房者囤积的房屋销售不出去，又可能出现违约。
第三，政策风险。不动产会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣、政策鼓励支持，则不动产价格看涨，相反，则会看跌。因此，我们在进行不动产投资时，要充分考虑政策风险。
通货膨胀的奥秘 第三部分 与其让存款缩水，不如大胆投身股市（1）
国家统计局日前公布的经济数据显示，2011年3月居民消费价格指数(CPI)上涨，并有持续走高的趋势。这不禁让人联想起了2007年、2008年的那波CPI上涨的过程。物价飞涨，居民生活成本不断上升。在“负利率”和通胀预期的督促下，人们纷纷将存款搬家，投身于股票投资之中。
1.炒股与储蓄存款的区别
股票投资和储蓄存款这两种行为在形式上均表现为：货币所有人将一定的资金jiāo付给股份公司或银行机构，以期获取相应的收益。但两者在本质上有着根本区别。
（1）xìng质不同。股票投资和储蓄存款都是建立在某种信用基础上的，但股票是以资本信用为基础，体现着股份公司与股票投资者之间围绕股票投资行为而形成的权利与义务关系；而储蓄存款则是一种银行信用，建立的是银行与储户之间的借贷xìng债务债权关系。
（2）股票持有者与银行存款人的法律地位和权利内容不同。股票持有者处于股份公司股东的地位，依法有权参与股份公司的经营决策，并对股份公司的经营风险承担相应的责任；而银行存款人的存款行为相当于向银行贷款，处于银行债权人的地位，其债权的内容只限于定期收回本金和获取利息，不能参与债务人的经营管理活动，对其经营状况也不负任何责任。
（3）投资增值的效果不同。股票和存款储蓄都可以使货币增值，但货币增值的额度却不同。股票是持有者向股份公司的直接投资，投资者的投资收益来自于股份公司根据盈利情况派发的股息红利。这一收益可能很高，也可能根本就没有，甚至还有可能导致投资者亏损。它受股份公司当年经营业绩的影响，时刻处于变动之中。而储蓄存款是通过实现货币的储蓄职能来获取货币的增值部分——存款利息。这一回报率是银行事先约定好的，是相对固定不变的，不受银行经营状况的影响。
（4）存续时间与转让条件不同。股票是无期的，只要股票发行公司存在，股东不能要求退股以收回本金，但可以进行买卖和转让；储蓄存款一般有固定期限，存款到期时存款人收回本金和利息。储蓄存款一般不能转让。
（5）风险不同。股票投资行为是一种风险xìng较高的投资方式，其投资回报率可能很高，但高回报率往往伴随着高风险；银行作为整个国民经济的重要金融支柱，其地位相对稳固，很少会
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